Permasalahan Regulasi
Perizinan Pembangunan
Gedung di Jakarta

27.03.2017
TEXT & DATA BY JPI TEAM



Aturan yang
berbenturan
12


Aturan yang
perlu diperjelas

SETIDAKNYA
TERDAPAT

25

Peraturan yang mengatur mengenai
proses perizinan bangunan


SEBAGIAN BESAR peraturan yang
bermasalah ada pada tingkat
peraturan Gubernur DKI Jakarta


BERDAMPAK PADA


2012 2016

6.58% 6.17%

Kontribusi real estate
pada pertumbuhan ekonomi
DKI Jakarta

DAPAT MENJADI RESIKO
TERHADAP

2012 6.53%

2016 5.85%

Pertumbuhan
ekonomi DKI Jakarta


Adanya permasalahan peraturan perizinan bangunan gedung yang terjadi di DKI Jakarta akan merugikan banyak pihak. Pelaku industri di bidang properti akan mengalami perlambatan pembangunan gedung, perlambatan izin usaha, hingga penurunan pendapatan akibat penurunan luasan gedung. Dari sisi pemerintah, dalam hal ini Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) juga akan mengalami kesulitan saat mengeksekusi suatu izin. Selain itu, masyarakat sebagai konsumen juga akan mengalami kerugian penundaan menikmati pembangunan yang telah direncanakan. Setidaknya terdapat 25 aturan yang mengatur mengenai perizinan bangunan gedung di DKI Jakarta. Dari aturan yang ada, ditemukan aturan yang tidak jelas dan beberapa aturan yang saling berbenturan yang menimbulkan ketidakpastian hingga kekosongan hukum.


Mapping regulasi mengenai perizinan
bangunan di Jakarta

Cara melihat permasalahan perizinan bangunan yang pertama melalui mapping regulasi. Permasalahan yang terjadi tidak hanya pada satu tingkatan perizinan, namun juga berbeda tingkatan. Permasalahan paling banyak ditemukan di tingkat Peraturan Gubernur DKI Jakarta.

Berbenturan

Perlu diperjelas

Note Tekan kotak yang berwarna untuk melihat detail aturan yang bermasalah.

24 peraturan UU PP Permen Perda Pergub Kepgub Insgub Buku BPTSP
UU
PP
Berbenturan
Berbenturan
Permen
Perlu diperjelas
Perda
Perlu diperjelas
Berbenturan
Berbenturan
Pergub
Perlu diperjelas
Kepgub
Insgub
Perlu diperjelas
Buku BPTSP
SK
Berbenturan
12


Peraturan perizinan bermasalah.

PP 15/2010 | Permen PU 26/2008 | Perda 1/2012 | Perda 1/2014 | Perda 1/2015 | Pergub 200/2015 | Pergub 209/2016 | Insgub 68/2015 | Buku Pedoman PTSP | SK Damkar 23/2015 | Permen PUPR 25/2007 | Pergub 210/2016


Permasalahan paling banyak ditemukan di tingkat
Peraturan Gubernur

Terdapat 12 permasalahan yang berkaitan dengan peraturan perizinan bangunan di DKI Jakarta. Pada diagram ini, peraturan yang bermasalah dibedakan berdasarkan warna. Warna merah menunjukan peraturan yang berbenturan dan warna abu untuk peraturan yang perlu diperjelas.

Contoh aturan yang berbenturan:
Pada permasalahan nomer 1, dimana Peraturan Daerah DKI Jakarta No 1 tahun 2014 berbenturan dengan Peraturan Gubernur DKI Jakarta No 209 tahun 2016 mengenai definisi izin pemanfaatan ruang.

Contoh aturan yang perlu diperjelas:
Pada Peraturan Daerah DKI Jakarta no 1 tahun 2015 yang mengatur mengenai perubahan Perda DKI No 3 tahun 2012 mengenai Retribusi Daerah. Perda No 1 Tahun 2015 menghapus aturan mengenai formulasi sanksi yang harus diberikan kepada pemilik gedung yang melakukan konstruksi bangunan sebelum mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan, yang awalnya diatur di Perda 3 tahun 2012.


Peraturan dalam tahap perizinan bangunan

Cara kedua untuk melihat permasalahan perizinan dari tiap tahapan perizinan. Tahapan proses perizinan bangunan dibagi menjadi 3, yakni tahap perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan.

Berbenturan

Perlu diperjelas

Note Tekan kotak yang berwarna untuk melihat detail aturan yang bermasalah.


Beberapa Masalah dan Kendala yang Akan Dihadapi di Tahap Perencanaan
 

Pergub DKI No 209 Tahun 2016

SP3L dihapus namun ada izin lokasi yang sifatnya sama dengan SP3L

SIPPT hanya berlaku 3 tahun

Benturan peraturan antara PP No 15 tahun 2010, Perda 1 Tahun 2012 dan Pergub 209 Tahun 2016 mengenai definisi izin pemanfaatan ruang

Benturan peraturan antara Perda DKI Jakarta No 1 Tahun 2014 dan Buku Pedoman Teknis Tata Bangunan Dalam Pemanfaatan Ruang Tata Kota BPTSP mengenai ketinggian gedung minimal yang diwajibkan menyediakan refugee floor

Pergub DKI No 200 Tahun 2015
Memiliki Standar Tersendiri mengenai:

  1. Tinggi minimal bangunan menyediakan lift kebakaran

  2. Lift Kebakaran

  3. Lebar jalur akses mobil pemadam kebakaran

  4. Fire shaft (tidak sesuai dengan Permen PU 26 Tahun 2008)

Permen PU No 26 Tahun 2008
Inkonsistensi peraturan pada ketentuan tinggi minimal bangunan yang wajib menyediakan lift kebakaran

  1. Konsensus mewajibkan adanya dewatering namun tidak semua bangunan memiliki besmen di bawah muka air

  2. Belum ada regulasi mengenai surat izin dewatering sebagai syarat IP pondasi

Rekomendasi peil banjir tetap diminta meskipun besmen tidak berada di bawah peil banjir

Instruksi Gubernur DKI Jakarta No 68 Tahun 2015

Adanya kewajiban menyediakan fasilitas utilitas pipa gas, namun penyediaan gas belum merata di seluruh wilayah Jakarta

Beberapa Masalah dan Kendala yang Akan Dihadapi di Tahap Pelaksanaan
 

Harus ada perpanjangan SIPPT meskipun struktur dan peruntukan bangunan tidak berubah

Permen PUPR No 25 Tahun 2007
Pengecekan instalasi bangunan membutuhkan banyak rekomendasi dari Dinas Tenaga Kerja

Permen PUPR No 25 Tahun 2007
Pengecekan instalasi bangunan membutuhkan banyak rekomendasi dari Dinas Tenaga Kerja

Permen PUPR No 25 Tahun 2007
Pengecekan instalasi bangunan membutuhkan banyak rekomendasi dari Dinas Tenaga Kerja

Permen PUPR No 25 Tahun 2007
Pengecekan instalasi bangunan membutuhkan banyak rekomendasi dari Dinas Tenaga Kerja

Permen PUPR No 25 Tahun 2007
Pengecekan instalasi bangunan membutuhkan banyak rekomendasi dari Dinas Tenaga Kerja

Permen PUPR No 25 Tahun 2007
Pengecekan instalasi bangunan membutuhkan banyak rekomendasi dari Dinas Tenaga Kerja

Pergub DKI No 210 Tahun 2016
Pembayaran kompensasi pelampauan KLB berupa penyediaan fasos fasum menghadapi banyak hambatan

Akan ada revisi Pergub DKI No 129 Tahun 2012 mengenai masa berlaku SLF Pendahuluan

Beberapa Masalah dan Kendala yang Akan Dihadapi di Tahap Pengawasan
 

Tidak ada masalah dalam tahap ini


Tahapan perizinan bangunan

Permasalahan perizinan bangunan dapat dilihat melalui detail tahapan untuk mendapatkan perizinan. Tahap perencanaan akan menghasilkan sertifikat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), tahap pelaksanaan menghasilkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF 1) dan Izin Penggunaan Bangunan (IPB), dan tahap pengawasan menghasilkan perpanjangan SLF.


Peraturan Tentang
PP No 15 Tahun 2010 Penyelenggaraan Penataan Ruang
Perda DKI No 1 Tahun 2012 Rencana Tata Ruang Wilayah 2030
Pergub DKI No 209 Tahun 2016 Perizinan dan Rekomendasi Pemanfaatan Ruang
PP No 15 Tahun 2010 pasal 163 Perda No 1 Tahun 2012 pasal 202 Pergub 209 Tahun 2016 pasal 6

Izin pemanfaatan ruang berupa:
1. Izin prinsip
2. Izin lokasi
3. Izin penggunaan pemanfaatan tanah
4. Izin mendirikan bangunan
5. Izin lain berdasarkan peraturan perundang-undangan

Untuk mendapatkan izin pemanfaatan ruang,
harus memenuhi 4 syarat, yaitu:
1. Izin prinsip
2. Izin teknis
3. Izin lokasi
4. Pendukung perizinan
Untuk pemanfaatan ruang, izin dapat berupa:
1. Izin lokasi
2. Izin prinsip pemanfaatan ruang
3. Izin kegiatan pemanfaatan ruang
4. Izin pemanfaatan ruang
Peraturan Tentang
Perda DKI No 1 Tahun 2014 Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi dan Buku BPTSP
Buku BPTSP Pedoman Teknis Tata Bangunan Dalam Pemanfaatan Ruang Kota
Refuge floor Perda DKI No 1 Tahun 2014 Buku BPTSP

1. Tinggi minimal bangunan gedung yang wajib menyediakan refuge floor

Di atas 24 lantai ( gedung dengan 24 lantai tidak wajib menyediakan refuge floor)

24 lantai

2. Jarak antar refuge floor

-

20 lantai

Peraturan Tentang
Pergub DKI No 200 Tahun 2015 Persyaratan Teknis Akses Pemadam Kebakaran
PermenPU No 26 Tahun 2008 Persyaratan Teknis Sistem Proteksi Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan
Perihal Pergub DKI No 200 Tahun 2015 PermenPU No 26 Tahun 2008
Tinggi minimal bangunan gedung untuk menyediakan lift kebakaran Bangunan gedung di atas 20 m di atas permukaan tanah atau besmen dengan kedalaman minimum 10 m harus menyediakan saf kebakaran yang dilengkapi dengan lif kebakaran (Pasal 36) Di atas 25 m atau di atas 5 lantai (namun pada poin penyediaan saf kebakaran dengan tinggi lantai 20 m perlu menyediakan lift kebakaran)
Dimensi lift kebakaran:
Kedalaman ≥ 2.280mm
Lebar ≥ 1.600mm
Tinggi pintu ≥ 2.100mm
Lebar pintu ≥ 1.300mm
- Untuk semua jenis bangunan - Untuk bangunan kelas 9a atau rumah sakit
Lebar jalur akses masuk mobil pemadam kebakaran - Minimal 4 m berupa perkerasan
- Untuk bangunan gedung hunian dengan ketinggian lebih dari 10, harus menyediakan jalur akses masuk dengan lebar minimal 6 m
- Untuk bangunan gedung hunian dengan ketinggian kurang dari 10 m tidak diharuskan menyediakan jalur akses masuk berupa perkerasan kecuali jalur akses dengan lebar tidak kurang dari 4 m
- Untuk bangunan dengan ketinggian lebih dari 10 m, lebar akses minimum 4 m
Penyediaan saf kebakaran - Jumlah saf kebakaran harus tersedia paling sedikit 2 buah pada gedung yang memiliki luas lantai 900m² atau lebih
- Penambahan jumlah saf berdasarkan luas jangkauan slang yang tidak lebih dari 38m
- Jumlah saf kebakaran dengan luas gedung < 900m² minimal 1 buah, 900-2000m² 2 buah
- Untuk luas > 2000m², penambahan jumlah saf didasarkan pada penambahan luasan tiap 1500m²
Peraturan Tentang
Pergub DKI No 200 Tahun 2015 Persyaratan Teknis Akses Pemadam Kebakaran
SK Kepala Dinas DKI No 23 Tahun 2015 Persyaratan Teknis Sistem Proteksi Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan
Pergub DKI No 200 Tahun 2015 SK Kepala Dinas Penanggulangan Kebakaran dan Penyelamatan DKI No 23 Tahun 2015
Area operasional pemadam kebakaran minimal 6x15 m berupa perkerasan - Area operasional pemadam kebakaran minimal 10x18 m untuk bangunan yang lebih dari 20 lantai
- Area operasional pemadam kebakaran minimal 6x15 m untuk bangunan yang lebih dari 8 lantai

Kekosongan aturan mengenai sanksi administratif pada Perda DKI No 1 Tahun 2015 mengenai Perubahan Perda DKI No 3 Tahun 2012 tentang Retribusi Daerah

Perda DKI No 3 Tahun 2012 Pergub DKI No 200 Tahun 2015
Denda ditetapkan berdasarkan perkalian bobot pekerjaan (Bbt) dengan proporsi pelaksanaan (V), indeks terintegrasi (It), retribusi pembinaan penyelenggaraan bangunan gedung (RPP) dengan rumus:

Denda = Bbt x V x It x RPP
Formulasi perhitungan denda dihapus