Urgensi perpanjangan masa HGB

Wendy Haryanto
Executive Director, Jakarta Property Institute

Opinion – published in Bisnis Indonesia

Masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 tahun membuat hunian vertikal, apartemen atau rumah susun tak populer di Indonesia. Kalangan muda, sebagai pembeli rumah pertama, lebih memilih rumah tapak dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) meski lokasinya jauh dari pusat kota.

Peringatan World Habitat Day yang bertema Housing for All: A better Urban Future pada 5 Oktober ini patut menjadi momentum membuat hunian vertikal atau apartemen menjadi menarik. Sebab, dibandingkan dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang tanpa batasan masa berlaku, masa berlaku HGB terlampau singkat.

Setidaknya ada tiga alasan masa berlaku sertifikat HGB di Indonesia perlu diperpanjang. Pertama, perpanjangan masa berlaku HGB membuat hunian vertikal lebih atraktif. Terlebih, ketersediaan lahan mustahil bertambah dan harga rumah tapak di perkotaan cenderung terus melambung.

Laporan Bank Dunia berjudul Time To Act yang dirilis tahun 2019, menunjukkan bahwa rasio harga rumah per pendapatan penduduk Jakarta adalah 10,3. Ini lebih tinggi bahkan dibandingkan London (8,5), New York (5,7), dan Singapura (4,8). Hunian vertikal menjawab masalah kebutuhan akan rumah dan keterbatasan lahan sekaligus. 

Pemerintah Indonesia bisa meniru kebijakan Singapura. State Lands Act Singapura menetapkan waktu kepemilikan apartemen selama 99 tahun sejak 1967. Aturan masa kepemilikan apartemen di Hong Kong juga lebih progresif dibanding Indonesia yakni 75 tahun. 

Adapun di Malaysia, masa berlaku tersingkatnya 30 tahun. Namun, mereka sudah memiliki alternatif hingga 60 tahun dan 90 tahun. Di Indonesia, jangka waktu maksimal HGB yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria 1960 perlu diperpanjang menjadi atau mendekati 99 tahun. Sebab, meski masa berlakunya 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, total lama masa berlakunya yaitu 50 tahun masih tetap lebih singkat dibandingkan ketiga negara tersebut. 

Masa berlaku sertifikat HGB yang semakin panjang membuat kaum muda lebih yakin untuk membeli apartemen. Unit apartemennya masih bisa diwariskan ke keturunan berikutnya. Survei Jakarta Property Institute akhir tahun lalu menemukan 46 persen dari 300 responden berusia produktif menyatakan masih enggan membeli apartemen. Salah satu alasan terbesar mereka adalah status sertifikat HGB yang hanya 30 tahun. Ini menunjukkan adanya demand, tapi terhalang singkatnya masa berlaku HGB. 

Kedua, memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB mencegah timbulnya perkembangan kota yang melebar tak beraturan (urban sprawl). Masa kepemilikan apartemen mendekati 99 tahun membuat semakin banyak masyarakat yang akan memilih tinggal di apartemen yang dekat dengan pusat kota. Jadi, mereka tak lagi terpaksa memilih rumah tapak di pinggiran kota, pemicu utama urban sprawl. Kota juga diuntungkan karena penataan wilayah dan pemanfataan lahannya bakal lebih optimal. 

Terlebih, program pembangunan perumahan dari pemerintah seringkali berlokasi nun jauh dari pusat kota seperti Balaraja di Banten atau Tambun di Jawa Barat. Banyak masyarakat membeli rumah tersebut tapi tidak tinggal di sana. Rumah yang sudah dibeli disewakan kembali, sedangkan pemiliknya tetap tinggal di Jakarta dengan menyewa rumah di dekat lokasi bekerjanya. Akibatnya, bukan cuma menyebabkan urban sprawl, tapi juga menghabiskan lahan pertanian.

Memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB juga menjadi kesempatan bagi pemerintah untuk memanfaatkan aset lahan yang selama ini menganggur. Hunian vertikal harus dibangun di lahan-lahan yang belum dimanfaatkan secara optimal. Sekali dayung, dua pulau terlampaui. Ini akan meningkatkan suplai hunian dan keyakinan masyarakat terhadap apartemen. Memiliki hunian adalah hak semua orang, dan hunian tidak harus berupa rumah tapak. Rumah susun juga hunian. Pemerintah bertugas menjadi fasilitatornya.  

Ketiga, memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB membuat suplai unit apartemen terserap terutama olah calon pembeli rumah pertama. Dengan begitu, suplai hunian vertikal juga akan banyak diserap oleh penghuni langsung dan bukan hanya investor yang berujung pada meroketnya harga hunian.

Harga lahan di perkotaan hampir mustahil turun dan ketersediaan lahan mustahil bertambah. Sedangkan kebutuhan hunian cenderung terus meningkat karena akan selalu ada angkatan kerja baru yang membutuhkan rumah tiap tahunnya. Tahun ini saja selisih kebutuhan hunian dan ketersediaannya (backlog) menurut Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencapai 7,64 juta unit di Indonesia. 

Itu artinya, rumah tapak dengan harga selangit sudah tak lagi menjadi pilihan, apalagi andalan. Agar dapat mencapai mandat World Habitat Day, konsep penghunian masyarakat di daerah perkotaan harus beralih ke hunian vertikal. Sudah saatnya membuat hunian menjadi hak dasar yang patut dimiliki tiap warga negara. Perpanjangan masa berlaku HGB dari 30 menjadi 90 tahun adalah salah satu solusinya.


Publications

Blog/opinion

News releases