Mewujudkan apartemen bersubsidi melalui kolaborasi pemerintah dan swasta

Dr Mulya Amri
Program Director, Jakarta Property Institute

Upaya memenuhi kekurangan hunian (backlog) membutuhkan inovasi kebijakan dari pemerintah. Peringatan World Habitat Day 2020 pada 5 Oktober yang bertema Housing For All: A better Urban Future menjadi momentum untuk segera menyelesaikan masalah hunian di perkotaan. Sudahkah pemerintah memenuhi kebutuhan hunian warganya?

Awal tahun ini saja, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencatat backlog sebanyak 7,64 juta unit. Angka ini akan terus bertambah di masa depan seiring tumbuhnya penduduk dan meningkatnya angkatan kerja. Pemerintah tidak bisa sendiri mengatasi masalah ini, harus lebih banyak bekerja sama dengan pihak swasta untuk mengatasi masalah hunian.

Pemerintah daerah memang berusaha memenuhi kebutuhan rumah warga melalui program rumah susun sederhana sewa (rusunawa) dan rumah susun sederhana milik (rusunami). Namun, program rusun yang belum efektif  pemanfaataannya. Jauhnya  7 lokasi rusun dari pusat kota menjadi penghalang minat orang untuk tinggal di sana. Sungguh sayang jika ribuan unit rusunawa/rusunami yang sudah disediakan tak dihuni sepenuhnya. 

Tahun 2014 hingga tahun 2017  pemerintah membangun 8 lokasi rusunawa berjumlah total 2.394 unit hunian. Rusunawa ini berada di KS Tubun (Jakarta Pusat), Rawa Buaya (Jakarta Barat), Rawa Bebek (Jakarta Utara), dan Cakung Barat, Jatinegara kaum, Jalan Bekasi, Pinus Elok dan Marunda (Jakarta Timur). Dari ke-8 titik ini, hanya KS Tubun yang dekat dengan pusat kota yaitu 7 km dari Tugu Monas. Selebihnya paling tidak 15 km dari pusat kota.

Tahun 2019, Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (PRKP) DKI Jakarta telah mengelola 34 rusun eksisting. Di tahun yang sama pun, program pemerintah yaitu rumah DP nol rupiah sedang berjalan. Ini merupakan program strategis dari pemerintah DKI Jakarta untuk memfasilitasi warga memenuhi kebutuhan tempat tinggal layak huni, nyaman dan terjangkau tanpa harus terbebani uang muka. Sebagai bagian dari program rumah DP nol, sebanyak 780 unit rusunami tahap satu sudah terbangun, dan 900 unit tahap kedua sedang dibangun oleh Perumda Sarana Jaya. Rusunami tersebut berada di Pondok Kelapa, Jakarta Timur.  

Di tahun 2020, pembangunan rusunawa yang direncanakan dari tahun sebelumnya baru berjalan 10 persen. Target selesainya pembangunan 10 rusunawa baru berjumlah 5.835 unit ini terus diperpanjang karena ketidakpastian anggaran. Awalnya, pembangunan ditargetkan rampung tahun 2021. Namun jika anggaran tidak tersedia di tahun 2020 maka akan rampung di tahun 2022.

Ketidakpastian anggaran pembangunan rusun seharusnya membuat pemerintah sadar bahwa masalah hunian tidak bisa diselesaikan sendiri. Pemerintah butuh kerja sama dengan pengembang.

Pengembang bisa menjadi kolaborator yang tepat untuk membantu pemerintah menyelesaikan masalah hunian. Alasannya, pengembang memiliki kewajiban yang harus ditunaikan dalam bentuk pembangunan rusun. Ini harus mereka penuhi setiap mereka melakukan pembangunan bangunan komersial dalam skala yang besar. Selama ini kewajiban tersebut sulit ditunaikan karena tidak ada kesiapan lahan dari pemerintah. Di lingkup provinsi DKI Jakarta, Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) total mencatat tunggakan kewajiban pengembang berjumlah Rp 22 triliun, Badan Pengelolaa Aset Daerah (BPAD) mencatat sebanyak Rp 13 triliun. Jika kewajiban pengembang ini dimanfaatkan, maka akan setara dengan 74 rusun Perkampungan Industri Kecil (PIK) Pulogadung tahap dua yang berjumlah total sebanyak  101.697 unit.

Sementara pengembang membangun kewajibannya, pemerintah seharusnya berperan menyediakan lahan. Sayangnya pemerintah biasanya tidak bisa menyediakan lahan saat pengembang ingin menunaikan kewajibannya. Padahal, kewajiban ini bisa saja dilaksanakan dengan memanfaatkan lahan milik Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) atau  Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang menganggur atau kurang optimal penggunaannya.

Pemerintah juga bisa memungkinkan pembangunan rusun di atas lahan yang memiliki daya tarik keramaian publik, seperti terminal, stasiun dan pasar. Titik keramaian ini bisa dikembangkan menjadi kawasan penggunaan campuran (mixed-use areas) untuk memperoleh efektivitas dan efisiensi penggunaan lahan yang optimal. 

Pasar sebagai lahan potensial juga patut kita perhatikan aktivitasnya. Saat ini banyak pasar yang mengalami kemunduran. Harus diakui pasar memang tak lagi jadi tujuan yang mengundang berbelanja, terutama bagi kalangan muda. Misalnya di Pasar Johar Baru Jakarta Pusat, kegiatan jual beli hanya ramai di pagi hari.

Aktivitas pasar yang lesu ini perlu disiasati perubahannya baik dari sisi desain maupun manajemennya. Bukan tidak mungkin jika lantai dasar tetap difungsikan sebagai pasar dan bagian atasnya dikembangkan sebagai hunian. Dengan begitu, fungsi pasar bisa didukung oleh kehadiran penghuni sekaligus konsumen, dan hunian pun bisa terbantu oleh keberadaan pasar untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari.

Ide pengembangan pasar sekaligus rusun ini sudah terwujud di Pasar Rumput, Jakarta Selatan, dibangun oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Walaupun tak lepas dari beberapa kendala, seperti operasional bangunan yang rumit, namun konsep serupa perlu diterapkan di lebih banyak lahan pemerintah lainnya.  Antara lain dengan memanfaatkan dana kewajiban pengembang.

Kolaborasi antara pemerintah dengan pengembang menjadi solusi penyediaan hunian terjangkau di Jakarta sekaligus percepatan pelaksanaan kewajiban pengembang. Dengan kolaborasi angka backlog dapat dengan cepat berkurang, masalah hunian pun bisa cepat terselesaikan. Dengan begitu tema World Habitat Day tahun ini, Housing For All: A better Urban Future, bisa kita rasakan.

 

 

 

 

 

 

Profil Mulya Amri

Dr Mulya Amri adalah seorang pakar pembangunan perkotaan dan kebijakan publik. Ia telah berkontribusi dalam menulis 14 buku dan puluhan artikel, selama menekuni bidang keahliannya pada 15 tahun terakhir.

Sebelumnya, ia adalah seorang peneliti di the Asia Competitiveness Institute pada Lee Kuan Yew School of Public Policy, Singapura, tempat di mana ia memimpin penelitian tentang indeks kompetisi skala provinsi di Indonesia (2011-2017).

Mulya memiliki gelar Ph.D dalam bidang Kebijakan Publik dari National University of Singapore; gelar Master dalam bidang Perencanaan Perkotaan dari University of California, Los Angeles, yang ia dapatkan melalui beasiswa Fulbright; dan gelar Sarjana Arsitektur dari Institut Teknologi Bandung, Indonesia.

 


Publications

Blog/opinion

News releases