Konsolidasi Tanah | frequently asked questions


Salah satu masalah utama di Jakarta adalah ketersediaan rumah dengan harga terjangkau. Di sisi lain, penggunaan lahan di Jakarta tidak ideal karena banyak kawasan yang ternyata tidak dimanfaatkan secara optimal. Padahal banyak warga yang malah menempati hunian yang tidak layak di lokasi kumuh. 

Untuk mengatasi masalah kebutuhan hunian, pemerintah masih menyerahkan pada pasar dan membangun rumah susun subsidi yang jumlahnya tak seberapa bila dibandingkan dengan kebutuhan hunian. Sedangkan, untuk mengatasi masalah kumuh, pemerintah melakukan peremajaan wilayah (slum upgrading) yang tidak membuat jumlah hunian bertambah. Slum upgrading sering menggunakan metode penggusuran yang sering mendapat penolakan dari masyarakat. Padahal ada metode win-win solution untuk mengatasi kedua permasalahan tersebut yaitu Konsolidasi Tanah vertikal.

Skema Konsolidasi Tanah vertikal memungkinkan untuk masyarakat menggabungkan dan menata beberapa lahan bersama untuk dibangun ulang dengan mengoptimalkan lahan yang terkumpul. Optimalisasi ini akan menghasilkan lebih banyak jumlah hunian di lahan yang sama. Hal ini juga bisa diterapkan di lokasi kumuh sehingga masyarakat tidak perlu digusur namun hanya perlu ditata huniannya. 

Apa yang dimaksud dengan Konsolidasi Tanah vertikal?

Secara sederhana, Konsolidasi Tanah adalah penataan kembali kembali tanah-tanah yang terpisah secara kepemilikan dan penggunaan untuk meningkatkan kualitas lingkungan dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. Untuk meningkatkan jumlah hunian, penggabungan dan penataan ini harus dilakukan secara vertikal (rumah susun atau apartemen). Pembagian unit sarusun ditentukan berdasarkan luasan rumah lama atau sesuai dengan kesepakatan bersama. Dengan pengaturan baru, pasti akan ada kelebihan ruang yang bisa dimanfaatkan untuk ruang komunal, seperti taman atau tempat berdagang.  

Mengapa Konsolidasi Tanah vertikal cocok untuk Jakarta?

Ruang di Jakarta sebenarnya masih longgar vertikal, artinya belum banyak gedung tinggi. Kepadatan horizontal tentu tidak akan mampu menampung banyak penduduk. Maka diperlukan Konsolidasi Tanah secara vertikal untuk memenuhi kebutuhan rumah yang sangat tinggi.

Bagaimana konsep Konsolidasi Tanah vertikal dilakukan?

Konsepnya yaitu menggabungkan beberapa lahan horizontal (terbangun/kosong) untuk di bangun menjadi rumah susun dengan memanfaatkan jumlah maksimal ruang yang bisa dibangun. Konsep ini memungkinkan terbangun lebih banyak unit rumah susun. Rumah susun ini juga harus menggunakan konsep multifungsi dan multi penghasilan (mixed-used and mixed income). Gedung bisa memiliki nilai tambah dengan berbagai macam kegiatan komersial dan juga bisa menampung para pekerja berpenghasilan rendah lebih dekat ke tempat kerja mereka tanpa harus menempuh perjalanan jauh. 

Diharapkan dengan adanya rumah susun, akan menambah banyak unit rumah dan mengakomodir permintaan hunian di Jakarta. Jika permintaan terakomodir (banyak supply), secara otomatis harga hunian di Jakarta akan turun.

Siapa yang menjalankan konsep Konsolidasi Tanah vertikal?

Konsep ini dilakukan dengan kerjasama antara masyarakat sebagai pemilik lahan dengan pemerintah sebagai penyelenggara. Masyarakat perlu tahu konsep, manfaat, skema, proposal perhitungan keuntungan, kompensasi, regulasi dan simulasi pembangunan. Oleh karena itu, penting untuk pemerintah berdiskusi dengan masyarakat secara berkala. Proses konsolidasi yang panjang membutuhkan komunikasi secara intensif antara pemerintah dengan masyarakat agar banyak masyarakat yang ingin berpartisipasi.

Apa saja manfaat Konsolidasi Tanah vertikal? 

Konsep ini bermanfaat untuk semua pihak/masyarakat. Tiga manfaat utamanya yaitu:

  1. Lebih banyak masyarakat mempunyai hunian yang layak dari sisi lingkungan, kondisi bangunan dan sosial.
  2. Harga hunian terjangkau karena lebih banyak unit bisa dibangun. 
  3. Menambah nilai aset

Dengan memaksimalkan ruang terbangun di lahan, maka akan menambah nilai aset hunian. Apalagi jika luas bangunan masih banyak tersisa, masyakarat bisa menyewakan, menjual atau memanfaatkan untuk kegiatan komersil.

Apa faktor penentu keberhasilan Konsolidasi Tanah vertikal?

  1. Skema Konsolidasi Tanah vertikal yang jelas
  2. Contoh proyek yang berhasil
  3. Penjelasan tentang manfaat dan insentif yang ditawarkan, bisa dalam bentuk keringanan pinjaman untuk pembangunan ataupun kemudahan dalam menambah luasan area bangunan vertikal. 

Untuk mewujudkan tiga faktor diatas, diperlukan sosialisasi dan komunikasi yang berkesinambungan dari pemerintah kepada masyarakat.

Apa penyebab Konsolidasi Tanah vertikal tidak populer di Jakarta?

Kurangnya sosialisasi tentang Konsolidasi Tanah sehingga banyak yang mengira adalah penggusuran. Selain itu, peraturan Konsolidasi Tanah belum jelas dan rinci. Peraturan tersebut belum menjelaskan tentang skema, proposal perhitungan keuntungan, kompensasi, regulasi dan simulasi pembangunan. Tanpa peraturan yang rinci dan skema yang jelas, pemerintah dan masyarakat akan enggan untuk memulai. 

Adakah tantangan untuk Konsolidasi Tanah vertikal?

Kurangnya peran aktif pemerintah untuk berkoordinasi dengan masyarakat bila tertarik berkonsolidasi. Selain itu, belum ada skema insentif pembiayaan untuk masyarakat.

Pemenuhan kebutuhan hunian dan penataan ruang kota adalah kebutuhan mendesak Jakarta. Konsolidasi Tanah ini adalah salah satu hal yang dapat membantu Jakarta mewujudkan kualitas hidup yang lebih baik. Together, we build a better city. 


Publications

Blog/opinion

News releases