Rencana Detail Tata Ruang: Mengubah Jakarta dengan Mengubah Intensitas Bangunan

04 August 2022

Pemerintah DKI Jakarta sedang mengupayakan perbaikan sistem perencanaan tata ruang melalui revisi Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Rencana Detail Tata Ruang adalah rencana terperinci tentang penataan ruang dengan wilayah perencanaan yang dilengkapi dengan peraturan Zonasi.

Sesuai dengan UU Cipta Kerja, peraturan RDTR tidak lagi berbentuk Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR-PZ), melainkan Peraturan Gubernur.

Perubahan ini berimplikasi pada Jakarta. Jakarta lebih mudah melakukan revisi terhadap Rencana Detail Tata Ruang Jakarta jika membutuhkan. Sehingga sifat peraturan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) saat ini dapat lebih menyesuaikan keadaan. Selain itu, perubahan lainnya yang signifikan adalah penentuan intensitas bangunan, lebih tepatnya KLB (Koefisien Lantai Bangunan).

Revisi RDTR mengubah apa saja?

Perubahan RDTR menunjukkan bergesernya cara pikir perencanaan kota dari berupa pendataan ke arah analisis. Sebelumnya, RDTR Jakarta memiliki prinsip dasar berupa pendokumentasian. Salah satu contohnya adalah penentuan intensitas bangunan yang hanya dengan menetapkan rata-rata besarannya di tiap wilayah. Dengan adanya revisi RDTR Jakarta, penentuan intensitas bangunan sudah berdasarkan performa wilayah seharusnya.

Apa itu intensitas bangunan?

Salah satu hal yang diatur di dalam RDTR adalah intensitas bangunan. Intensitas bangunan merupakan ketentuan kepadatan dan ketinggian bangunan gedung pada tiap wilayah. Salah satu komponen intensitas bangunan adalah KLB. KLB adalah koefisien dari perbandingan luas seluruh lantai bangunan dengan luas lahan. Intensitas bangunan menjadi acuan jumlah lantai yang boleh terbangun di tiap wilayah. Oleh karena itu, semua pengguna ruang perlu memperhatikan pedoman intensitas bangunan.
 

Bagaimana penentuan intensitas bangunan mempengaruhi pengembangan kota?

Berdasarkan RDTR, semakin tinggi intensitas bangunan, maka kesempatan membangun ruang secara vertikal lebih besar. Tingginya intensitas mendukung terciptanya compact city dan kota yang berkepadatan tinggi. Hal ini sejalan dengan Perpres no. 60 tahun 2020 tentang RTRW Kawasan Jabodetabekpunjur.

Daya tarik Jakarta meningkatkan kebutuhan ruang, baik sebagai tempat bekerja, rekreasi, maupun tempat tinggal. Ketersediaan lahan yang terbatas semakin lama tidak dapat mengakomodasi kebutuhan ruang. Namun, lahan yang terbatas bukan berarti membatasi penyediaan ruang untuk banyak orang.

Mengapa perlu mengubah penentuan intensitas bangunan?

Dengan adanya RDTR yang baru, penentuan intensitas yang baru dapat menambah potensi ruang terbangun, termasuk suplai hunian vertikal. Lebih dari 40% lahan di Jakarta telah terbangun sebagai hunian, tapi tidak efisien karena berupa rumah tapak. Penentuan intensitas bangunan berdasarkan RDTR Jakarta sebelumnya menghambat pembangunan secara vertikal. Sekarang, penentuan intensitas bangunan dengan mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur.
 

Sebesar apa perubahan penentuan intensitas bangunan?

Pada RDTR versi terbaru, ketersediaan transportasi massal menjadi pertimbangan utama penentuan intensitas bangunan. Dampaknya cukup signifikan, terutama pada area-area simpul transportasi. Salah satu contohnya adalah wilayah Palmerah yang dengan berlakunya RDTR terbaru intensitas bangunannya telah meningkat hampir tiga kali lipat. Hal ini terjadi akibat wilayah tersebut terlayani seluruh infrastruktur yang menjadi pertimbangan. Adanya perubahan penentuan intensitas bangunan, setelah adanya perubahan RDTR memaksimalkan potensi pengembangan ruang di tiap wilayah.

Intensitas bangunan memperhatikan infrastruktur apa saja?

Penentuan intensitas bangunan berdasarkan RDTR versi terbaru sangat mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur esensial. Berikut adalah infrastruktur yang dimaksud, sesuai dengan urutan pertimbangan terbesar.

  1. Stasiun (MRT, LRT, dan KRL), halte Transjakarta, terminal, dan titik angkutan pengumpan (feeder) yang mendukung kebutuhan mobilisasi penduduk;
  2. Taman yang dapat berfungsi sebagai penyeimbang ekosistem, penyedia oksigen, dan ruang untuk aktivitas publik;
  3. PAM/jaringan perpipaan air bersih untuk mengurangi penggunaan sumur bor yang berisiko memperburuk penurunan tanah (land subsidence);
  4. Infrastruktur persampahan (TPS, TPS3R, dan FPSA) untuk mengakomodasi pengelolaan dan pengolahan sampah yang meningkat akibat aktivitas yang intens, dan;
  5. Berada di sepanjang jalan arteri atau kolektor.

 

Pada RDTR yang baru, masing-masing infrastruktur di atas memiliki skor yang jumlahnya akan menentukan besaran intensitas bangunan. Semakin banyak infrastruktur yang tersedia, maka akan memperoleh skor dan intensitas yang semakin besar.

Jika suatu wilayah menambah infrastruktur, apa yang terjadi?

Perolehan besaran intensitas bersifat tidak tetap, melainkan dapat menyesuaikan penambahan infrastruktur sekitar. Lahan dengan infrastruktur minim masih memiliki peluang untuk menambah intensitas. Sebagai contoh, jika suatu wilayah menambah stasiun MRT, maka perolehan intensitas bangunannya akan meningkat.

Pun jika seluruh infrastruktur sudah tersedia, intensitas bangunan masih dapat bertambah dengan memenuhi beberapa kriteria. Kriteria tersebut berguna untuk menilai kemampuan lahan yang meliputi:

  • Tidak berada pada area dataran banjir (floodplain);
  • Tidak berada pada area pesisir;
  • Tidak berada di dekat situ, danau, embung, atau waduk;
  • Tidak berada di wilayah cagar budaya

Jakarta sudah padat, kenapa butuh menambah intensitas lagi?

Perubahan penentuan intensitas bangunan yang dilaksanakan dengan adanya RDTR yang baru justru solusi untuk menambah ruang vertikal guna mengatasi sesaknya Jakarta. Banyak anggapan bahwa Jakarta terlalu padat. Padahal, sebenarnya Jakarta bukan padat, melainkan sesak.

Penyebabnya adalah dominasi bangunan fungsi tunggal (single use) yang tidak optimal. Hal ini memicu terjadinya penjalaran kota (urban sprawl) yang mengakibatkan rendahnya produktivitas warga.

Perubahan intensitas bangunan berdasarkan RDTR yang baru ini mendorong bangunan dengan fungsi tunggal menjadi fungsi campuran (mixed-use buildings). Dengan begitu, urban sprawl dapat dikendalikan dan produktivitas warga akan meningkat. Lahan di Jakarta memang sangat terbatas, tetapi bukan berarti kita tidak bisa mengusahakan peningkatan ketersediaan ruang.


Publications

Blog/opinion

News releases