Rusun di Atas Pasar, Potensi Baru untuk Kota

Linda Hairani
Project Manager
27 November 2019

Angka backlog atau selisih kekurangan hunian di Jakarta masih saja terjadi. Persentase kepemilikan hunian rumah tangga di DKI Jakarta[1]. telah naik dari 45,19% di tahun 2010 menjadi 51,09% di tahun 2015. Meski persentase ini naik, rata-rata penambahan hunian terbangun yang hanya 14.768 unit per tahun masih menyisakan selisih kekurangan sebesar 1.276.424 unit pada pendataan terakhir tahun 2015.

Masalah kekurangan hunian di Jakarta ini adalah isu yang genting untuk ditangani. Sebab jika terus dibiarkan, kepadatan penduduk yang tak didukung oleh ketersediaan tempat tinggal dapat mengancam kesejahteraan warga kota.

Salah satu solusinya adalah penerapan konsep mixed-use yang telah diterapkan di pasar rumput. Konsep mixed-use adalah penggunaan lahan campuran dalam satu gedung. Potensi ini sangat besar karena Pemprov DKI Jakarta memiliki banyak pasar yang dikelola oleh Perumda Pasar Jaya.

Dampak Backlog Hunian yang Hantui Jakarta

Kekurangan hunian di Jakarta berimbas setidaknya pada sektor ekonomi, kesehatan, pendidikan, dan lingkungan. Daerah hunian yang terjangkau seharusnya terhubung dengan baik dengan kebutuhan penghuninya, misalnya ke tempat kerja. Lantaran tidak terjangkau, masyarakat menjadi tinggal menjauhi ibu kota. Akibatnya, waktu tempuh dan jarak perjalanan yang dibutuhkan untuk menuju dan dari tempat kerja menjadi semakin lama dan jauh. Yang tentunya juga berdampak signifikan terhadap masalah polusi udara Jakarta. Ketersediaan transportasi publik yang nyaman dari tempat tinggal ke tempat kerja bisa berpengaruh untuk mengurangi kemacetan jalan serta tingkat polusi udara di Jakarta.

Sulitnya akses terhadap hunian yang terjangkau di Jakarta juga mencerminkan sulitnya akses terhadap fasilitas pendidikan dan pekerjaan yang layak dengan merata. Imbasnya, mobilitas sosial-ekonomi ke atas pun sulit digerakkan. Padahal, studi National Housing Conference 2 menyatakan keterjangkauan hunian berhubungan dengan prestasi pendidikan[2]. Studi itu menyebut perolehan prestasi pendidikan yang tinggi kebanyakan diraih oleh anak dari keluarga yang tidak menghabiskan terlalu banyak atau terlalu sedikit pendapatan untuk urusan rumah. Ini artinya hunian yang tersedia haruslah terjangkau.

Dampak lain dari harga hunian yang tidak terjangkau yakni munculnya permukiman kumuh di Jakarta. Kawasan permukiman kumuh yang tersebar di Jakarta ini tercipta karena masyarakat ingin bertahan dan mencari nafkah. Di area ini pula, kualitas keamanan dan sanitasi biasanya kerap terabaikan. Lalu, timbul risiko masalah pernapasan, kardiovaskuler, serta penyebaran penyakit menular lainnya.

Untuk mengatasi masalah di atas, pemerintah diharapkan dapat menerapkan konsep compact city dengan memajukan vertical growth dengan meningkatkan jumlah rusun di Jakarta, terutama dengan menerapkan konsep bangunan mixed-use seperti yang ditemui pada Rusun Pasar Rumput.

Kolaborasi Pemerintah dan Swasta

Melalui Kepgub No. 540 Tahun 1990 dan Kepgub No. 640 Tahun 1992, pemerintah mewajibkan pengembang swasta untuk membangun dan membiayai rumah susun murah (RSM) tiap pengajuan pembebasan lahan setidaknya seluas 5.000 m2 . Kewajiban ini menjadi salah satu dari sekian persyaratan yang harus dipenuhi pengembang untuk memperoleh Izin Prinsip Pemanfaatan Ruang (IPPR). Untuk memenuhi kewajiban ini, pengembang perlu mencari lahan yang sesuai dengan persyaratan pembangunan rumah susun murah (RSM). Sayangnya, pemenuhan kewajiban ini masih dirasa sulit. Sebab, pengadaan lahan untuk mewujudkannya bukanlah perkara mudah. Yang sudah terwujud pun, biasanya lahan yang diperoleh untuk pembangunan rumah susun murah berada jauh dari pusat kegiatan kota, misalnya daerah Marunda.

Demi mewujudkan pengembangan wilayah kota yang harmonis dan mengatasi masalah permukiman kumuh di Jakarta, ada baiknya bila pemerintah sebagai pemegang kekuasaan turut andil lebih jauh dalam proses pembangunan rumah susun murah. Sementara pembangunan dilaksanakan oleh pengembang sesuai kewajibannya, pemerintah bisa saja berperan dalam penyediaan lahan. Misalnya, dengan memanfaatkan lahan menganggur milik Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) dan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) di mana dapat diterapkan konsep bangunan mixed-use serupa dengan Rumah Susun Pasar Rumput. Kolaborasi seperti ini akan mempercepat pelaksanaan kewajiban pengembang dan pengadaan hunian di Jakarta yang kian dibutuhkan.

Menilik Lahan Berpotensi

Lahan potensial untuk hunian terjangkau di sini dimaksudkan sebagai lahan yang memiliki daya tarik keramaian publik, seperti misalnya terminal, stasiun, dan pasar. Harapannya, pembangunan rusun murah di titik-titik keramaian ini bisa membentuk wilayah penggunaan campuran (mixed-use area) untuk memperoleh efektivitas dan efisiensi penggunaan lahan yang optimal.

Pasar sebagai salah satu lahan potensial patut kita perhatikan denyut kehidupannya. Saat ini, banyak pasar yang bukannya berkembang malah mengalami kemunduran. Harus diakui, pasar memang tak lagi jadi tujuan yang mengundang untuk berbelanja, terutama bagi kalangan muda. Di Pasar Johar Baru, Jakarta Pusat misalnya, kegiatan jual beli hanya ramai di pagi hari di lantai bawah pasar yang merupakan area penjual sayuran, daging, dan bahan makanan lainnya. Sementara, lantai atasnya begitu sepi dan hanya diisi beberapa toko seperti toko emas, toko perlengkapan sekolah, dan toko mainan anak. Lesunya aktivitas pasar ini perlu disiasati dengan perubahan baik dari sisi desain maupun manajemennya.

Sebutlah contoh lain, Pasar Senen milik PD Pasar Jaya di bilangan Jakarta Pusat. Dengan massa bangunan yang vertikal, bukan tidak mungkin jika bagian bawah bangunan difungsikan sebagai pasar dan bagian atasnya dikembangkan sebagai rusun murah di Jakarta Pusat. Dengan demikian, diharapkan fungsi pasar bisa didukung oleh kehadiran para penghuni rumah susun dan hunian pun bisa dihidupi oleh keberadaan pasar.

Selain itu, Pasar Senen terletak di persimpangan lima jalan dan berada dekat dengan pertemuan setidaknya dua mode transportasi, yaitu kereta api dan Transjakarta. Dengan menambah fungsi hunian berupa rumah susun di Pasar Senen, fasilitas transportasi yang berada di sekitar lokasi ini bisa mendukung konsep transit oriented development (TOD) yang kini sedang gencar digarap. Pengembangan wilayah dengan konsep transit oriented development ini nantinya akan memudahkan keterhubungan transportasi dari daerah satu ke daerah lainnya.

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, ide pengembangan Pasar Senen ini kurang lebih sudah terwujud di Rusun Pasar Rumput, Jakarta Selatan. Kawasan Pasar Rumput yang tadinya hanya berfungsi sebagai pasar, kini ditambah dengan hunian vertikal di atas bangunannya, yang menawarkan rusun murah bagi warga, di salah satu lokasi strategis di Jakarta. Rusun Pasar Rumput juga sudah terintegrasi dengan halte Transjakarta Pasar Rumput. Tak hanya itu, dalam radius sekitar satu kilometer dari Rusun Pasar Rumput terdapat Stasiun Manggarai.

Rusun Pasar Rumput dibangun oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Bayangkan saja jika konsep serupa diterapkan di banyak lahan BUMD lainnya dengan pembangunan yang dilakukan oleh pengembang. Tentu backlog akan dengan cepat berkurang dan pengembang pun akan lebih mudah untuk menunaikan kewajibannya.

Darurat Pengembangan Wilayah yang Merata

Contoh di atas baru menjelaskan secara garis besar situasi di sekitar Pasar Senen dan Pasar Rumput. Tentunya masih ada lokasi lainnya yang bisa dianggap sebagai lahan berpotensi untuk diolah sebagai lokasi pembangunan rumah susun murah (RSM). Tak cukup hanya ditentukan, lahan-lahan yang potensial di seluruh penjuru Jakarta harus mendapat perhatian yang sama besarnya untuk dibangun dengan sebaik-baiknya guna meningkatkan ketersediaan rumah susun murah di Jakarta.Untuk itu, harus ada bentuk kerja sama yang proporsional di antara tiap pemangku kepentingan.

Pemerintah sebagai pembuat peraturan dan pemegang kekuasaan harus mampu dan tegas menentukan arah dengan mewujudkan bangunan mixed-use yang menawarkan hunian dengan harga terjangkau, seperti halnya di Rusun Pasar Rumput.

Sementara, pengembang harus kooperatif dan aktif dalam mewujudkannya. Perlahan-lahan, Jakarta yang terbangun dengan adil, ramah, dan menyeluruh bisa jadi nyata, dimulai dari pemenuhan kebutuhan hunian warganya.

 

 


Publications

Blog/opinion

News releases

Close Button

Stay Informed!

Sign up here to get our latest content, updates and special events delivered to your inbox.