Potensi Penyediaan Hunian di Jakarta Melalui Co-residence

Co-residence: Potensi Baru Penyediaan Hunian di Jakarta

JAKARTA – Ketua Kelompok Ilmu Perumahan dan Permukiman Perkotaan Universitas Indonesia Joko Adianto mengatakan co-residence merupakan salah satu solusi penyediaan hunian atas keterbatasan dan mahalnya harga lahan di Jakarta. Co-residence memungkinkan lebih banyak orang tinggal di lahan yang sama dengan meningkatkan ketinggian bangunan.

“Wujudnya sebaiknya hunian vertikal karena Jakarta sudah terlalu mahal untuk membangun rumah tapak,” kata Joko pada konferensi pers “Potensi Pemenuhan Permintaan Rumah bagi Kelas Menengah dengan Tipe Co-residence”, Selasa, 4 Juli 2023.

Joko menjelaskan, co-residence merupakan cara bertempat tinggal serupa dengan konsep multi-family housing. Satu bangunan terdiri dari beberapa kepemilikan dengan adanya ruang bersama dan ruang privat. Pemiliknya bisa mengalihkan hak kepemilikannya ke pihak lain.

Perbedaan co-residence dengan tipe hunian vertikal lainnya adalah inisiator. Co-residence berasal dari inisiatif dan hasil swadaya masyarakat, serta ketinggian bangunannya hanya sekitar empat lantai. Sedangkan hunian vertikal yang ada saat ini dibangun pengembang atau pemerintah dan berupa tower rumah susun atau apartemen dengan ketinggian lebih dari 15 lantai.

Menurut Joko, co-residence menghasilkan setidaknya dua manfaat bagi kota. Pertama, menambah pasokan hunian terjangkau. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah Provinsi DKI Jakarta (RPJMD) 2017-2022 menargetkan terbangunnya 250.000 unit hunian layak dan terjangkau. Simulasi potensi penyediaan jumlah unit hunian dengan penerapan co-residence di lahan seluas 360 hektare dengan luas per unitnya 36 meter persegi menunjukkan 280.000 unit hunian bisa dibangun. Angka tersebut didapat jika hunian
dibangun secara vertikal setinggi 4 (empat) lantai.

Kedua, menambah pendapatan daerah berupa pajak dan pendapatan lainnya melalui peningkatan konsumsi harian masyarakat. Co-residence memungkinkan masyarakat, yang pindah ke luar Jakarta karena mahalnya hunian, bisa kembali ke Ibu Kota.

Joko yang juga peneliti Adjunct Lembaga Demografi Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Indonesia mengatakan penataan ulang tata atur zonasi bersifat signifikan agar dapat mengadaptasi tipe hunian co-residence. Selama ini, zonasi untuk perumahan hanya diperuntukkan bagi keluarga tunggal. Sedangkan konsep co-residence membutuhkan pengukuhan regulasi bagi perumahan untuk keluarga jamak (multi-family housing) ke dalam tipe hunian yang kelak diterjemahkan ke dalam peraturan zonasi Pemerintah Provinsi
DKI Jakarta.

Selain itu, kata Joko, pembangunan hunian dengan tipe co-residence membutuhkan penyesuaian pada aspek tata ruang, sekaligus aspek sosial, pembiayaan dari perbankan, sistem kepemilikan termasuk sewa jangka panjang, dan perizinan.

Direktur Eksekutif Jakarta Property Institute Wendy Haryanto mengatakan co-residence
menambah opsi hunian yang mempermudah masyarakat memilih tipe hunian yang mereka sanggupi. Co-residence juga sudah dilaksanakan di negara-negara Eropa dan termasuk pula  Amerika Serikat. Sebab, kondisi yang terjadi saat ini yakni ketidaksesuaian antara harga  suplai hunian yang ada di pasar dengan kemampuan masyarakat. “Masyarakat butuh lebih  banyak tipe hunian,” kata Wendy. 

Wendy mengatakan pengakuan legalitas dan kepastian hukum co-residence dari pemerintah  bisa menjawab isu keterbatasan dan mahalnya harga lahan di Jakarta. Konsep co-residence menekankan pada potensi dari keswadayaan masyarakat. “Masyarakat bukan lagi sebagai objek dari pembangunan, tapi merupakan subjek dalam penyediaan hunian,” kata dia. 

Selain itu, mahalnya harga hunian di Jakarta, Wendy melanjutkan, membutuhkan inovasi kebijakan lintas sektor pemerintahan. Salah satunya bisa dimulai dari pembangunan hunian terjangkau di lahan hasil konsolidasi, pembangunan hunian terjangkau dengan pembiayaan kreatif, hingga inovasi kebijakan finansial berupa bunga khusus bagi produk hunian terjangkau. 

Menanggapi Joko dan Wendy, Kepala Biro Pembangunan dan Lingkungan Hidup  Sekretariat Daerah DKI Jakarta Iwan Kurniawan mengatakan penyediaan hunian di Jakarta  melalui co-residence merupakan salah satu bagian dari rangkaian housing continuum.  “Konsepnya cocok dengan kultur atau budaya Bangsa Indonesia yang senang tinggal  bersama dengan kerabat atau keluarga besar,” kata Iwan.  

Untuk mewujudkan arah pembangunan kota di bidang perumahan dan permukiman, Iwan  menjelaskan, Pemerintah DKI Jakarta melalui Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Provinsi DKI Jakarta telah  membuat pengaturan bahwa rumah tinggal dapat dibangun hingga 4 lantai dengan syarat  dan ketentuan tertentu untuk mendorong optimalisasi lahan. 

Adapun kepemilikan bersama seperti kepemilikan multi-family housing atas satu bangunan  (rumah flat), Iwan melanjutkan, diperlukan terobosan pengaturan mengenai kepemilikan  atas bangunan gedung. “Termasuk pula, butuh peran serta dari JPI dan akademisi serta  asosiasi profesi dalam mengembangkan konsep co-residence,” ujar Iwan. 

Senada dengan Iwan, Sub Koordinator Urusan Perencanaan Permukiman Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta Sapta Satria Putra mengatakan konsep co residence memberi pemahaman lebih mendalam terhadap potensi pembangunan  perumahan di Indonesia, khususnya bagi Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Kebutuhan  warga Jakarta terkait perumahan tergambarkan dengan baik sehubungan dengan dinamika  yang terjadi dalam kota Jakarta.  

Sapta mengatakan ide-ide terkait ruang, ranah kepastian menghuni rumah, fasilitas permukiman dan usulan konstruktif dalam kajian dapat dijadikan pijakan bagi perumusan kebijakan di masa mendatang. “Kami menyambut lebih banyak lagi partisipasi masyarakat dalam ide pembangunan perumahan di Jakarta,” ujar Sapta. 

Kondisi Terkini Penyediaan Rumah Susun Sederhana di Jakarta

Survei JPI: Tingkat Kepuasan Penghuni Rumah Susun Sederhana Tergolong Sangat Tinggi

JAKARTA – Direktur Program Jakarta Property Institute Steve J. Manahampi mengatakan tingkat kepuasan penghuni rumah susun sederhana di Jakarta sangat tinggi. Secara rata- rata, penghuni rumah susun memberi skor 4,2 dari 5,0 atas aspek penentu indeks kepuasan. “Ini angka yang menggembirakan,” kata Steve pada konferensi pers “Kondisi Terkini Penyediaan Rumah Susun di Jakarta”, Kamis, 9 Maret 2023.

Steve menjelaskan, Indeks Kepuasan penghuni rumah susun sederhana didapat dari studi penelitian yang digelar Jakarta Property Institute (JPI). Survei lapangan untuk mendukung studi penelitian ini berlangsung pada Maret - Juni 2022. Adapun lokasi surveinya tersebar di rumah susun sederhana di Jakarta dengan rincian: 22 rumah susun sederhana sewa (Rusunawa), 2 rumah susun sederhana milik pemerintah (Rusunami Pemerintah), dan 4 rumah susun sederhana milik swasta (Rusunami Swasta).

Lebih jauh, Steve melanjutkan, tingkat kepuasan penghuni yang menempati Rusunami Pemerintah dan Rusunawa Pemerintah relatif lebih tinggi (skor 4,2 dari 5,0) dibandingkan dengan tingkat kepuasan penghuni yang menempati Rusunami Swasta (skor 4,0 dari 5,0).

Total jumlah sampel penghuni rumah susun sederhana yang diwawancarai sebanyak 931 orang responden – satu responden mewakili satu unit dalam satu lokasi rumah susun sederhana. Rinciannya, 565 orang responden berasal dari kelompok penghuni Rusunawa Pemerintah dan 334 orang responden lainnya berasal dari kelompok penghuni Rusunami Pemerintah dan Rusunami Swasta.

Terdapat 5 (lima) dimensi atau aspek yang digunakan untuk menyusun angka Indeks Kepuasan Penghuni, yaitu: kualitas bangunan rumah susun sederhana, fasilitas di dalam rumah susun sederhana, fasilitas di sekitar rumah susun sederhana, pengelolaan rumah susun sederhana, dan perilaku penghuni rumah susun sederhana.

Dari survei, kata Steve, ditemukan pula bahwa keinginan penghuni untuk pindah keluar dari rumah susun sederhana yang sedang ditempati saat ini ke hunian di lokasi lain relatif rendah, setidaknya untuk jangka waktu dua tahun ke depan. Tingkat kepuasan penghuni selama menempati rumah susun sederhana tidak berhubungan dengan dengan probabilitas penghuni untuk pindah keluar dan mencari hunian di lokasi lain di masa mendatang.

Semakin tinggi tingkat kepuasan penghuni selama menempati rumah susun sederhana, maka semakin kecil keinginan atau semakin rendah peluang penghuni untuk pindah. Namun, peluang untuk pindah keluar dari rumah susun akan meningkat seiring dengan peningkatan penghasilan para penghuni. “Itu sebabnya, penting untuk menyediakan hunian bagi beragam tingkat pendapatan,” ujar Steve. 

Menanggapi hasil survei, Kepala Seksi Pengembangan Peran Serta Masyarakat Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta Mukti Andriyanto mengatakan Pemerintah DKI Jakarta menugasi 15-20 satuan kerja perangkat daerah dan badan usaha milik daerah di tiap rusunawa. Mereka bertugas menciptakan kenyamanan bagi penghuni rusunawa. Contohnya, PT Transportasi Jakarta bertugas membuka rute dari lokasi rusunawa dan mengintegrasikannya dengan rute lain.

Penghuni rusunawa, kata Mukti, juga menerima aneka pelatihan yang bisa digunakan untuk meningkatkan taraf kehidupan penghuni. Untuk mempertahankan kualitas pelayanan, instansinya menggelar survei Indeks Kepuasan tiap tiga bulan. “Kami buat agar mereka betah,” kata dia.

Untuk memenuhi kebutuhan hunian terjangkau di kota, Mukti mengatakan instansinya sedang mengkaji keandalan bangunan rusunawa berupa blok yang ada saat ini. Rusunawa berupa blok biasanya memiliki maksimal ketinggian lima lantai dan dibangun sebelum 2013. Hasil kajiannya akan menjadi dasar perencanaan revitalisasi rusunawa. “Bisa dibangun ulang dengan ketinggian bangunan 2,5 kali lipat dari ketinggian,” ujar Mukti.

Selain pada lokasi blok rusunawa eksisting, Ketua Kelompok Ilmu Perumahan dan Permukiman Perkotaan Universitas Indonesia Joko Adianto menambahkan, potensi pembangunan rusunawa juga berada pada bangunan milik pemerintah lainnnya. Ia memberi contoh, pasar yang dimiliki badan usaha milik daerah.

Menurut Joko, rumah susun Pasar Rumput, Jakarta Selatan, merupakan contoh baik optimalisasi pemanfaatan ruang. Lahan yang semula hanya berfungsi sebagai pasar, kini berfungsi sebagai hunian di bagian atas gedung. “Harusnya bisa diduplikasi di tempat lain,” kata Joko.

JPI Gandeng Asosiasi Profesi Susun Policy brief Penataan Kota

JAKARTA – Jakarta Property Institute (JPI) menggandeng asosiasi profesi untuk menghasilkan policy brief perencanaan kota Jakarta. Direktur Program JPI Steve Manahampi mengatakan kolaborasi antarprofesi ini bertujuan membantu Pemerintah DKI Jakarta untuk mewujudkan penataan Jakarta yang berbasis perencanaan. “Hasil dari kolaborasi ini bukan lagi daftar permasalahan, tapi solusi strategi kebijakan yang bisa diterapkan pemerintah,” kata dia pada pertemuan yang berlangsung di Jakarta Pusat, Jumat, 7 Januari 2023.

Pertemuan tersebut dihadiri oleh perwakilan Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Jakarta, Ikatan Ahli Perencanaan Indonesia (IAP) DKI Jakarta, Ikatan Ahli Rancang Kota Indonesia (IARKI), Ikatan Arsitek Lanskap Indonesia (IALI) Jakarta, dan Asosiasi Desainer Grafis Indonesia (ADGI) Jakarta.

Steve menjelaskan, kolaborasi antarprofesi ini akan menghasilkan policy brief penataan kota Jakarta yang komperhensif. Prosesnya dimulai dengan asosiasi menentukan wilayah di Jakarta yang menjadi objek penataan. Selanjutnya, asosiasi akan menyusun rincian policy brief berdasarkan keahlian masing-masing. Konteks penataannya pun akan bersifat perencanaan ketimbang pendataan. “Bukan lagi sekadar merekam,” kata Steve.

Ketua Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Jakarta Doti Windajani menyambut baik penyusunan policy brief dari asosiasi profesi untuk Jakarta. Proses penyusunannya, kata Doti, sekaligus menyambut momentum Jakarta yang akan berusia 500 tahun pada 2027. “Ini bisa menjadi salah satu kontribusi kita untuk kota dan warganya,” ujar dia.

Senada dengan Doti, Ketua Bidang Hubungan Organisasi, Kelembagaan & Internasional IAI Jakarta Alwi Rubidium Sjaaf mengatakan penyusunan policy brief menjadi langkah nyata bagi asosiasi profesi untuk terlibat dalam perbaikan penataan kota. “Kota harus didesain untuk manusianya,” kata Alwi.

Adapun Ketua IAP DKI Jakarta Adhamaski Pangeran mengatakan penyusunan policy brief menjadi langkah awal implementasi berlakunya Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) DKI Jakarta. Tak hanya itu, policy brief tersebut juga menjadi rekomendasi asosiasi profesi bagi kebijakan penataan kota sambil menyesuaikan kondisi belum direvisinya Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) DKI Jakarta.

Perwakilan IALI Jakarta Atma Winata mengatakan policy brief yang berisi target serta langkah yang harus ditempuh akan membantu Jakarta mewujudkan cita-citanya menjadi kota yang liveable dan sustainable. Ia berharap langkah ini menjadikan penataan kota tak lagi bersifat parsial. “Penataannya harus holistik agar tidak sekadar menggeser masalah ke tempat lain,” kata dia.

Hal senada disampaikan Wakil Ketua Umum IARKI Nur Muhammad Gito Wibowo. Menurut Gito, penataan dengan orientasi liveable city sekaligus meningkatkan kualitas hidup warga Jakarta. Penyusunan policy brief juga menjadi salah satu langkah membuat masyarakat bisa kembali tinggal di kota. “Kita harus berani mengusulkan strategi revitalisasi kawasan yang sehat,” kata Gito.

Anggota Tim ADGI Jakarta Cici Anindhita mengapresiasi pelibatan asosiasinya dalam penyusunan policy brief. Cici menjelaskan ADGI bisa membantu menerjemahkan penerapan kebijakan penataan kota dari sudut pandang masyarakat. “Fasilitas kota, misalnya, perlu wayfinding yang tepat agar masyarakat sebagai pengguna bisa memahami fungsinya,” ujar dia.

Manfaat, Syarat, dan Cara Mengajukan KPR Bersubsidi FLPP

Kebijakan finansial berperan penting dalam menentukan kemampuan masyarakat untuk membayar uang muka atau mencicil rumah.

Untuk memberikan kemudahan bagi masyarakat yang ingin membeli rumah, pemerintah telah meluncurkan beberapa program pembiayaan pemilikan rumah bersubsidi, atau KPR Bersubsidi. Salah satunya adalah program FLPP.

Kepanjangan FLPP adalah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan. KPR Bersubsidi FLPP yang juga dikenal dengan sebutan program FLPP ini dilaksanakan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. 

Lalu, apa pengertian dari program FLPP? Dilansir dari situs Layanan Informasi Kementerian PUPR, Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) adalah dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada MBR yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian PUPR.

Dilansir dari artikel Peran dan Tantangan FLPP di Sektor Pembiayaan Perumahan pada situs resmi Kementerian Keuangan, program FLPP merupakan intervensi pemerintah untuk mengatasi masalah affordability dan accessibility khususnya bagi MBR yang memiliki kapasitas keuangan terbatas. Melalui program FLPP ini, pemerintah menghadirkan kebijakan finansial untuk membantu MBR membeli dan menghuni rumah sendiri.

Mari kita kupas manfaat, syarat, dan cara mengajukan KPR Bersubsidi FLPP. 

Apa saja manfaat KPR Bersubsidi FLPP? 

Sesuai tujuannya, program FLPP  didesain untuk memberikan sejumlah keuntungan signifikan agar MBR dapat menjadi mampu untuk memiliki hunian. Dilansir dari situs Layanan Informasi Kementerian PUPR, beberapa keuntungan atau manfaat produk KPR FLPP antara lain: 

  1. Suku bunga program FLPP maksimal 5%
  2. Suku bunga program FLPP  tetap sepanjang jangka waktu kredit (dengan metode perhitungan anuitas)
  3. Suku bunga program FLPP sudah termasuk premi asuransi kebakaran
  4. Jangka waktu KPR FLPP cukup panjang, yaitu hingga 20 tahun
  5. Terdapat pemberian Subsidi Bantuan Uang Muka untuk MBR yang menggunakan KPR Bersubsidi, termasuk program FLPP

Manfaat lain dari program FLPP  meliputi agunan bebas biaya PPN, uang muka ringan mulai 1%, dan juga biaya kredit yang ringan. 

Apa saja syarat menjadi penerima Program KPR FLPP?

Sesuai Peraturan Menteri PUPR No. 26/PRT/M/2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri PUPR No.21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, beberapa persyaratan penerima program FLPP yaitu:

  1. Penerima program FLPP adalah Warga Negara Indonesia dan berdomisili di Indonesia
  2. Penerima program FLPP telah berusia 21 tahun atau telah menikah
  3. Penerima program FLPP maupun pasangan (suami/istri) belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah
  4. Gaji/penghasilan pokok penerima program FLPP tidak melebihi Rp. 4.000.000,- untuk Rumah Sejahtera Tapak dan Rp. 7.000.000,-  untuk Rumah Sejahtera Susun
  5. Penerima program FLPP memiliki masa kerja atau usaha minimal 1 tahun
  6. Penerima program FLPP memiliki  Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) orang pribadi sesuai perundang-undangan yang berlaku

Lalu, bagaimana cara mengajukan KPR Bersubsidi FLPP? 

Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) bertugas melaksanakan penyaluran dan pengelolaan dana pembiayaan perumahan di bawah Kementerian PUPR. Berdasarkan informasi pada situs resmi PPDPP, cara mengajukan KPR Bersubsidi FLPP adalah: 

  1. Memastikan bahwa Anda sudah memenuhi dan melengkapi semua persyaratan program FLPP
  2. Menentukan lokasi rumah yang diinginkan dengan datang langsung ke developer yang membangun rumah program FLPP agar dapat mengetahui kondisi lingkungan dan hunian, atau
  3. Mendatangi langsung Bank Pelaksana penyalur program FLPP untuk informasi lokasi rumah program FLPP, serta mengalkulasi angsuran kredit yang terjangkau, dan fasilitas lainnya
  4. Melakukan Akad Kredit dengan Bank Pelaksana yang telah Anda pilih (setelah permohonan KPR FLPP disetujui oleh Bank)

Program FLPP hanya satu dari sekian kebijakan finansial yang bertujuan mengatasi krisis hunian di Indonesia. Selain program FLPP, terdapat juga Program Rumah DP 0 Rupiah, dan program subsidi lainnya. 

Lalu, apakah program subsidi pemerintah sejauh ini sudah membantu mengurangi backlog perumahan? Dan apakah ada kebijakan finansial lain yang patut untuk dieksplorasi oleh pemerintah? Nah, untuk menelusuri lebih jauh tentang pertanyaan di atas, baca juga Tak Hanya Konstruksi, Kebijakan Finansial Krusial bagi Penyediaan Hunian Milik.

Cara Mengurangi Kemacetan di Jakarta, Pemerintah Bisa Terapkan Solusinya

Tingkat kemacetan Jakarta 

Kemacetan di Jakarta merupakan salah satu tantangan terbesar hidup di ibu kota. Kemacetan Jakarta merupakan masalah yang harus segera dibenahi oleh pemerintah. 

Berdasarkan data dari TomTom Traffic Index, pada tahun 2018 kemacetan Jakarta berada di peringkat ke-7 kota termacet di dunia. Peringkat buruk ini pun sudah merupakan kemajuan dari tahun sebelumnya, di mana kemacetan Jakarta menempati peringkat ke-4 di dunia. 

Berita baiknya, dari tahun 2017 hingga 2021, tingkat kemacetan di Jakarta terus menurun. Hal ini dapat dilihat pada TomTom Traffic Index periode tersebut. Pada tahun 2021, tingkat kemacetan Jakarta berhasil turun menjadi 34%. Indeksnya pun turun ke peringkat 46 dari 404 kota yang tersebar di 58 negara. 

Penurunan tingkat kemacetan Jakarta memang patut untuk diakui. Namum, kemacetan Jakarta masih tetap merupakan masalah yang berdampak besar terhadap kualitas hidup warga ibu kota. 

Kemacetan Jakarta membuat stress warganya

Kondisi kemacetan Jakarta memiliki dampak langsung terhadap tingkat stres warganya. Dilansir dari The Least and Most Stressful Cities Index 2021 oleh VAAY, Jakarta menempati urutan ke-9 kota dengan tingkat stres tertinggi dari 100 kota. 

Sebelumnya pun, pada berbagai laporan dengan tema serupa, Jakarta sudah sering dinobatkan di peringkat atas sebagai kota dengan tingkat stres yang tinggi. Kemacetan Jakarta berkontribusi signifikan terhadap tingkat stres hidup di Jakarta.

Solusi untuk mengurangi kemacetan Jakarta

Masalah transportasi dan kemacetan di Jakarta tidak dapat dipisahkan. Solusi untuk masalah transportasi dan kemacetan Jakarta adalah membangun Jakarta secara vertikal di tengah kota, agar tersedia lebih banyak hunian. 

Meningkatkan ketersediaan hunian di lokasi strategis dapat mengurangi jarak tempuh masyarakat sehingga mengurangi kemacetan. Tentu, hunian yang dimaksud adalah hunian dengan harga terjangkau oleh kelas menengah dan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Mengurangi kemacetan Jakarta dengan cara menyediakan hunian di tengah kota hanya dapat dilakukan oleh pemerintah. Pemprov DKI Jakarta dapat memanfaatkan lahan publik strategis, yaitu dengan lokasi dekat dengan transportasi umum. Lahan ini dapat dijadikan hunian padat fungsi. 

Penerapan konsep yang dapat mengurangi kemacetan ini sudah dapat dilihat pada Rusun Pasar Rumput di atas lahan Pasar Rumput milik PD Pasar Jaya. Dilansir dari situs resmi Kementerian PUPR, rusun ini memiliki tiga tower setinggi 25 lantai, dengan 1.984 unit tipe 36. Bagian lantai bawah tetap berfungsi sebagai pasar, sesuai fungsi semula. 

Dengan meningkatkan mixed use development di atas lahan publik strategis di Jakarta, tentu semakin banyak MBR yang mampu tinggal di tengah kota. Otomatis, kemacetan Jakarta akan berkurang. 

Mixed use development ini dapat diterapkan di banyak lokasi strategis di Jakarta. Bayangkan saja jika Pemprov DKI membangun lebih banyak rusun di atas terminal, stasiun, dan pasar yang tersebar di Jakarta. Tentu kemacetan Jakarta akan berkurang sehingga tingkat stres warga Jakarta pun menurun. Dengan mengurangi kemacetan, Jakarta dapat menjadi kota yang lebih sehat bagi warganya. 

Jika Anda ingin melihat ilustrasi singkat penerapan solusi bagi kemacetan Jakarta, tonton juga video Perangi Macet Lewat Hunian Padat. 

Izin Mendirikan Bangunan (IMB): Memahami Pengertian, Syarat, dan Manfaat IMB

Setiap bangunan yang didirikan memerlukan  Izin Mendirikan Bangunan (IMB).  Jika tidak memiliki IMB, pemerintah berhak untuk melakukan penggusuran atau pembongkaran terhadap sebuah bangunan. 

Istilah Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sendiri sudah cukup menjelaskan fungsi inti dari surat izin ini. Namun, apa sebenarnya pengertian Izin Mendirikan Bangunan?

Pengertian Izin Mendirikan Bangunan (IMB) 

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah surat bukti dari pemerintah daerah yang menyatakan bahwa pemilik bangunan dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui. 

Di samping itu, Izin Mendirikan Bangunan juga diberikan kepada pemilik bangunan yang ingin merenovasi, memperbaiki atau menambah bangunan. 

Perihal pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) di DKI Jakarta diatur dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 129 Tahun 2012 tentang Tata Cara Pemberian Pelayanan di Bidang Perizinan Bangunan.

Persyaratan untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Dilansir dari situs resmi jakarta.go.id, syarat untuk memperoleh Izin Mendirikan Bangunan (IMB) antara lain:

  1. Surat permohonan Izin Mendirikan Bangunan yang di dalamnya terdapat pernyataan kebenaran dan keabsahan dokumen serta data, tidak dalam keadaan sengketa, di atas kertas bermaterai Rp 6.000;
  2. Surat kuasa permohonan Izin Mendirikan Bangunan yang ditandatangani bersama jika nama yang tertera di sertifikat lebih dari satu;
  3. Surat kuasa kepada pemilik Izin Pelaku Teknis Bangunan (IPXB) untuk rumah tinggal dengan luas bangunan di atas 200 m2 atau jumlah lantai bangunan maksimal 3, bermaterai Rp 6.000
  4. Identitas Pemohon IMB/Penanggung Jawab
  5. Jika pemohon IMB merupakan Badan Hukum/Badan Usaha
    1. Fotokopi akta pendirian dan perubahan
    2. Fotokopi SK pengesahan pendirian dan perubahan yang dikeluarkan oleh:
      1. Kemenkumham, jika PX dan Yayasan;
      2. Kementerian, jika Koperasi;
      3. Pengadilan Negeri, jika CV;
    3. NPWP Badan Hukum (fotokopi). Jika Lembaga/Kementerian/SKPD/BUMN/BUMD
      1. Surat Keputusan (SK) Pendirian Badan Usaha dari instansi pemerintah apabila merupakan BUMN/BUMD;
      2. SK Pengangkatan penanggung jawab dari SKPD/Kementerian
  6. Bukti Kepemilikan Tanah yang dimohonkan IMB-nya
  7. Asli ikhtisar tanah yang ditandatangani oleh pemilik tanah dan perencana, untuk yang memiliki lebih dari 3 (tiga) bukti kepemilikan tanah
  8. Fotokopi bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir sebelum jatuh tempo
  9. Gambar Perencanaan Arsitektur yang telah disahkan oleh Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu (UP PXSP) Kota Administrasi
  10. Fotokopi IMB terdahulu beserta gambar lampirannya

Manfaat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Berikut adalah beberapa manfaat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dijelaskan secara sederhana: 

Nah, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) hanya satu dari sekian banyak peraturan atau regulasi dari pemerintah terkait proses perizinan bangunan gedung di Jakarta. Ada juga beberapa peraturan yang saling berbenturan. Tidak heran, masyarakat masih sering kesulitan memahami regulasi mendirikan bangunan. 

Untuk mengetahui lebih banyak soal perlu dibenahi di dalam regulasi pemerintah terkait hal ini, baca juga JPI Dorong Pemerintah Benahi Aturan Izin Mendirikan Bangunan. 

Masa Berlaku Hak Guna Bangunan (HGB) Serta Cara dan Syarat Perpanjangannya

Ketika mempertimbangkan untuk membeli properti, penting untuk memahami perbedaan status Sertifikat Hak Milik atau SHM dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan atau HGB.  Status kepemilikan properti dengan legalitas berupa sertifikat HGB ini paling lumrah ditemui pada hunian vertikal, seperti apartemen atau rumah susun. 

Untuk memahami seluk-beluk  Hak Guna Bangunan (HGB), masa berlaku Hak Guna Bangunan (HGB), dan bedanya dengan  Sertifikat Hak Milik (SHM), mari kita mulai dengan memahami pengertiannya masing-masing. 

Memahami pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)

Berdasarkan UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Sertifikat Hak Milik merupakan sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut. 

Sertifikat Hak Milik (SHM) bersifat tetap, berlaku seumur hidup, dan dapat dimiliki secara turun-temurun. Oleh sebab itu, status kepemilikan yang didapatkan melalui Sertifikat Hak Milik ini dianggap memiliki kekuatan legalitas tertinggi.

Lalu, bagaimana dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)? 

Di dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Pasal 35 ayat 1 dijelaskan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan merupakan milik sendiri. 

Maka, pemegang sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) bukan merupakan pemilik lahan, melainkan hanya berhak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas lahan tersebut.

Berapa lama masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?

Masa berlaku sertifikat HGB  mencapai 30 tahun, dan dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Pemegang Hak Guna Bangunan wajib untuk mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir.  Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah. 

Apa syarat perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?

Perpanjangan masa berlaku sertifikat HGB dapat mengajukan permohonan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai domisili. Beberapa dokumen yang perlu disiapkan untuk mengurus perpanjangan HGB antara lain: 

Bagaimana cara memperpanjang masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)? 

Setelah menyerahkan seluruh dokumen dan formulir yang telah diisi dengan lengkap, pemohon harus menyelesaikan pembayaran biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran HGB. 

Setelah dilakukan pemeriksaan tanah oleh pihak BPN, maka tahap selanjutnya adalah Penerbitan Surat Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantor Wilayah (Kanwil), Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu BPN RI, dan pendaftaran hak serta penerbitan sertifikat HGB. Saat sertifikat HGB telah terbit, Anda dapat mengambilnya di loket yang telah ditunjuk. Anda dapat memberi kuasa kepada pihak lain untuk mengajukan perpanjangan HGB, jika tidak bisa hadir.

Berapa biaya perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?

Berikut rumus yang digunakan untuk menghitung biaya perpanjangan masa berlaku sertifikat HGB:

Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 (tahun) dan dikali 1%. Hasilnya kemudian dikalikan dengan Nilai Perolehan Tanah (NPT) yang dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) dan dikalikan dengan 50%. 

Perhitungan biaya tersebut ditentukan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002.

Berapa lama proses perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan? 

Waktu yang diperlukan untuk memperpanjang sertifikat HGB tergantung pada luas tanah. Untuk luas tanah < 2.000 m2, memerlukan waktu 30 hari. Untuk luas tanah >2.000 m2 - 150.000 m2, memerlukan waktu 49 hari. Dan untuk luas tanah > 150.000 m2, memerlukan waktu 89 hari. 

Demikian penjelasan mengenai SHM, HGB, serta masa berlaku sertifikat HGB. Baca juga artikel Urgensi Perpanjangan Masa HGB  untuk mengetahui alasan pemerintah perlu memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB di Indonesia.

MRT Jakarta Kembangkan Kawasan TOD, Berikut Lokasinya

Pengembangan kawasan TOD di Jakarta tercantum di dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2017 Transit Oriented Development (TOD).

Meskipun istilah TOD sudah sering terdengar, ternyata sebagian dari masyarakat masih belum sepenuhnya memahami pengertian dari TOD. Secara sederhana, transit oriented development (TOD) adalah konsep pembangunan daerah yang terfokus pada titik-titik transit angkutan massal, terutama yang bersinggungan dengan jaringan angkutan lain. 

Kawasan TOD juga merupakan area yang lebih mengutamakan pejalan kaki, pesepeda dan pengguna angkutan umum massal. 

Berdasarkan situs resmi MRT Jakarta, dalam pembangunan MRT Jakarta fase 1 koridor selatan – utara, PT MRT Jakarta tengah melakukan pengembangan rencana induk kawasan TOD di lima stasiun sebagai berikut:

Dalam situs resmi MRT Jakarta juga dijelaskan bahwa Pemprov DKI Jakarta telah menugaskan PT MRT Jakarta sebagai operator utama pengelola kawasan TOD di delapan stasiun, sebagai berikut:

Di samping itu, Pemprov DKI Jakarta dalam kerja sama dengan MRT Jakarta juga akan membangun fasilitas interkoneksi bawah tanah pertama di jalur MRT Jakarta. Terowongan pejalan kaki ini menghubungkan Gedung Thamrin Nine UOB dan Stasiun Dukuh Atas BNI. 

Peran MRT Jakarta dalam menyediakan transportasi massal dan mengembangkan  kawasan TOD sangat penting untuk mewujudkan Jakarta yang lebih ramah transportasi massal. Dari implementasi konsep compact city hingga mengurangi polusi dan kemacetan di Jakarta, semua pada akhirnya berhubungan dengan keberlanjutan MRT Jakarta. 

Jika Anda ingin memahami perihal keberlanjutan MRT Jakarta dan hal-hal terkait Jakarta yang lebih nyaman, silakan baca artikel Mengawal Keberlanjutan MRT Jakarta,

Rusunawa: Melihat Lebih Dekat Opsi Rumah Layak Huni Terjangkau di Jakarta

Pemerintah telah menjalankan berbagai program untuk mengatasi masalah suplai hunian terjangkau. Salah satunya dengan program rumah susun DP nol  atau tentang pembangunan rusunawa di Jakarta. 

Program rumah susun DP nol, yang juga dikenal dengan Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) disediakan bagi warga DKI Jakarta yang berpenghasilan rendah. Kemudian, sesuai namanya, suplai rumah susun sederhana sewa atau rusunawa ditujukan bagi warga DKI Jakarta yang memerlukan hunian sewaan terjangkau. 

Sejauh ini, rusunawa telah dibangun di 12 lokasi di DKI Jakarta. Dua belas rusunawa ini terdiri dari 33 tower dengan total 7.421 unit. Mari kita lihat dekat opsi rusunawa di Jakarta, dari masing-masing lokasi, fasilitas, harga sewa, hingga persyaratan menyewa rusunawa. 

Dilansir dari situs Pemprov DKI Jakarta, ppid.jakarta.go.id, berikut adalah 12 rusunawa yang telah diresmikan pada bulan Agustus 2022, beserta informasi tentang bangunan rumah susun masing-masing: 

  1. Rusunawa Penjaringan (Jakarta Utara) yang terdiri dari empat tower dengan 20 lantai. Rumah susun ini memiliki 1.010 unit yang terdiri dari 1.008 unit hunian tipe 36 dan dua unit hunian difabel. 
  2. Rusunawa Karang Anyar (Jakarta Pusat) yang terdiri dari dua tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 421 unit yang terdiri dari 420 unit hunian tipe 36 dan satu unit hunian difabel. 
  3. Rusunawa Cipinang Besar Utara (Jakarta Timur) yang terdiri dari satu tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 239 unit yang terdiri dari 238 unit hunian tipe 36 dan satu unit hunian difabel. 
  4. Rusunawa PIK Pulogadung (Jakarta Timur) yang terdiri dari tiga  tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 511 unit yang terdiri dari 507 unit hunian tipe 36 dan empat unit hunian difabel. 
  5. Rusunawa Ujung Menteng (Jakarta Timur) yang terdiri dari dua tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 422 unit yang terdiri dari 420 unit hunian tipe 36 dan dua unit hunian difabel. 
  6. Rusunawa Cakung Barat (Jakarta Timur) yang terdiri dari tiga tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 542 unit yang terdiri dari 539 unit hunian tipe 36 dan tiga unit hunian difabel.
  7. Rusunawa PIK Pulogadung Tahap II (Jakarta Timur) yang terdiri dari enam tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 1.412 unit yang terdiri dari 511 unit rusun keluarga (tipe 36) dan 901 unit rusun pekerja (tipe 18). Masing-masing tipe menyediakan 4 hunian difabel. 
  8. Rusunawa Pulo Jahe (Jakarta Timur) yang terdiri dari dua tower dengan 24 lantai. Rumah susun ini memiliki 750 unit yang terdiri dari 748 unit hunian tipe 36 dan dua unit hunian difabel.
  9. Rusunawa Padat Karya (Jakarta Utara) yang terdiri dari dua  tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 377 unit yang terdiri dari 375 unit hunian tipe 36 dan dua unit hunian difabel. 
  10. Rusunawa Kelapa Gading Timur (Jakarta Utara) yang terdiri dari satu  tower dengan 11 lantai. Rumah susun ini memiliki 151 unit yang terdiri dari 150 unit hunian tipe 36 dan satu unit hunian difabel.
  11. Rusunawa Pulo Gebang Penggilingan (Jakarta Timur) yang terdiri dari tiga tower dengan 15 lantai. Rumah susun ini memiliki 522 unit yang terdiri dari 520 unit hunian tipe 36 dan dua unit hunian difabel. 
  12. Rusunawa Daan Mogot, Jakarta Barat yang terdiri dari empat  tower dengan 16 lantai. Rumah susun ini memiliki 1.062 unit dan dua unit hunian difabel. 

Lalu, apa syarat untuk menyewa rusunawa di Jakarta? Dilansir dari akun Twitter resmi Pemprov DKI Jakarta, syarat pendaftaran untuk mengajukan permohonan menempati rusunawa adalah sebagai berikut:

Nah, karena rusunawa ini disediakan bagi warga Jakarta, maka pemohon diharuskan memiliki KTP Elektronik DKI Jakarta. 

Rusunawa dan rumah susun DP nol memang betul menunjukkan upaya pemerintah untuk memberikan hunian yang layak bagi masyarakatnya. Namun, masalah penyediaan hunian ini tentunya kompleks. Untuk lebih memahami peran kebijakan pemerintah dalam menyediakan hunian terjangkau baca juga artikel Penyediaan Hunian di Jakarta Butuh Kebijakan Holistik. 

Masalah Hunian pada Kelas Menengah di Jakarta Serta Solusinya

Penetapan kebijakan finansial yang berpihak pada masyarakat kelas menengah dalam penyediaan perumahan kerap luput dari perhatian. Kelas menengah dalam konteks tulisan ini adalah mereka yang tak lagi tergolong masyarakat berpenghasilan rendah, tapi juga tak mampu berpartisipasi di pasar properti. Secara umum, kelas menengah terdampak masalah hunian dan memerlukan intervensi pemerintah. 

Suplai hunian bakal berakhir tak terserap jika tak ada intervensi kebijakan finansial dari pemerintah yang bisa menjamin mereka mendapat akses untuk memiliki hunian. Kebijakan finansial inilah yang dapat mengatasi masalah hunian pada kelas menengah. 

Perlunya intervensi kebijakan finansial yang berpihak pada kelas menengah juga bukan tanpa alasan. Di Jakarta, misalnya. Masalah hunian yang tidak kunjung diatasi dengan intervensi kebijakan finansial membuat masyarakat meninggalkan Jakarta dan membeli rumah di luar Ibu Kota. Pilihan itu terpaksa diambil karena mahalnya harga hunian. 

Kondisi yang dipicu oleh masalah hunian tersebut tentu merugikan Jakarta lantaran hilangnya potensi pajak dan pendapatan daerah dari aktivitas belanja kelas menengah.

Mereka bekerja di Jakarta tapi menghabiskan gajinya di luar Ibu Kota. Situasi pasar properti akibat masalah hunian di Jakarta saat ini hanya bisa diintervensi oleh pemerintah. Tak adanya intervensi menyebabkan harga hunian makin tak terjangkau dan masalah hunian makin memburuk. 

Selain itu, kelas menengah Indonesia yang lebar masih rentan kembali menjadi masyarakat berpenghasilan rendah. Bank Dunia menyatakan, sejak 2000, 10% kelas menengah kembali menjadi miskin atau masyarakat rentan; 40% turun ke kelas calon menengah; dan hanya 50% yang bertahan di kelas menengah.

Data tersebut semakin menegaskan pentingnya intervensi kebijakan finansial pada penyediaan perumahan untuk mengatasi masalah hunian, terutama bagi masyarakat kelas menengah bawah. Intervensi tersebut bisa membantu masyarakat di kelas tersebut, yang mencapai 45 persen dari populasi atau 115 juta orang, mendapat akses hunian yang layak, dan mengatasi masalah hunian menahun ini. 

Mereka yang berada di kelas ini terbebas dari kemiskinan, tapi belum mencapai keamanan ekonomi penuh, terlebih dengan masalah penyediaan hunian. Bagi kelompok ini, bergerak menjadi kelompok menengah sama potensinya dengan tergelincir kembali ke kelompok miskin.

Setidaknya ada tiga solusi kebijakan finansial yang bisa diterapkan untuk membantu kelas menengah berpartisipasi di pasar properti sehingga nantinya terbebas dari masalah hunian.

Pertama, kebijakan finansial yang dapat mengatasi masalah hunian pada kelas menengah adalah menurunkan suku bunga kredit kepemilikan rumah. Data tahun 2020 menunjukkan suku bunga KPR Indonesia merupakan yang tertinggi di Asia Tenggara yakni 9,98%[1]. Angka tersebut masih di atas Thailand 5,34%, tetap lebih tinggi dari Malaysia 4,24%, dan jauh di atas Singapura 2,17%.

Bantuan keringanan suku bunga KPR di Indonesia sebenarnya sudah berlaku bagi rumah pada program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) milik Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Hanya saja, lokasi rumah program FLPP biasanya jauh dari pusat kota dan belum ditujukan untuk hunian vertikal di tengah kota. Akibatnya, program tersebut belum efektif membantu meringankan masalah hunian pada masyarakat kelas menengah. 

Pemerintah perlu mulai berpikir dengan wawasan urban dan memperbanyak hunian vertikal yang dibutuhkan untuk mengatasi mahalnya harga lahan di kota. Sebab, 56,7% penduduk Indonesia tinggal di perkotaan pada 2020. Mencontoh kesuksesan compact city di negara lain, vertical development dapat menjadi solusi efektif untuk mengatasi masalah hunian di Jakarta. 

Membuat masyarakat bisa tinggal di kota tempat mereka bekerja—tanpa perlu menempuh perjalanan selama dua jam pula