Penelitian konversi bangunan kantor menjadi hunian: komparasi mekanisme beberapa negara

Jakarta Property Institute dan Institut Teknologi Bandung telah bekerjasama melakukan riset tentang “Konversi bangunan kantor menjadi hunian: komparasi mekanisme beberapa negara.” Hasil dari riset ini dipresentasikan melalui webinar pada Kamis, 10 Maret 2022. Wiwik Dwi Pratiwi (ketua peneliti dari ITB) selaku pembicara memaparkan hasil riset dan ditanggapi oleh Afan Adriansyah Idris (Asisten Pembangunan & Lingkungan Hidup Sekda Provinsi DKI Jakarta) dan Candra Giri Artanto (Direktur Pengembangan dan Pendayagunaan Lembaga Manajemen Aset Negara).

Hasil riset ini menemukan tiga rekomendasi dalam konversi bangunan kantor menjadi hunian untuk perencanaan di Jakarta bahkan Indonesia. Tiga rekomendasi tersebut yaitu:

1. Rekomendasi kebijakan
Keberhasilan konversi kantor menjadi hunian didukung oleh regulasi tertulis dari pemerintah pusat (nasional) yang kemudian dituangkan dalam persyaratan teknis dalam skala regional (kota). Meskipun Indonesia pernah mengonversi kantor menjadi hunian. Akan tetapi, dalam regulasi perubahan fungsi bangunan diperbolehkan selama mengikuti peraturan yang berlaku. Dalam Peraturan Pemerintah No 16 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Undang-Undang No 28 Tahun 2002 tentang bangunan gedung disebutkan bahwa dalam hal perubahan fungsi/klasifikasi bangunan gedung, pemilik wajib mengajukan PBG perubahan (sebelumnya IMB).

2. Rekomendasi lokasi
Untuk lokasi terbagi menjadi dua yaitu di lokasi yang strategis (pusat kota) serta di lokasi yang tidak strategis. Di lokasi yang strategis, potensi konversi bangunan cukup tinggi, karena umumnya di lokasi tersebut telah tersedia fasilitas dan akses yang dibutuhkan oleh penghuni. Akan tetapi, kenyamanan terkait batas kebisingan perlu dipertimbangkan, mengingat lokasi yang dekat dengan jalan raya cenderung memiliki tingkat kebisingan yang kurang sesuai untuk fungsi hunian. Untuk konversi bangunan di lokasi yang tidak strategis, umumnya nilai jualnya lebih rendah sehingga biasanya pemilik gedung akan terus berupaya untuk meningkatkan nilai properti, salah satunya dengan mengonversi bangunan. Namun, pengonversian bangunan di lokasi tersebut perlu adanya penambahan fasilitas umum yang dibutuhkan penghuni, seperti toko swalayan, klinik, serta sarana transportasi. Adapun selain ketentuan di atas, hal lain yang perlu diperhatikan adalah terkait penghawaan dan pencahayaan alami, serta akses pemandangan di luar gedung kantor yang akan dikonversi.

3. Rekomendasi finansial
Pajak dan insentif untuk konversi bangunan sangat bergantung pada para pemangku kepentingan yang terlibat dalam mengeluarkan kebijakan terkait konversi bangunan. Kemudian, pada tahap perencanaan, pemerintah dapat memberikan dukungan dalam hal pemotongan biaya perencanaan atau kemudahan ijin dalam melakukan konversi bangunan. Lalu, pada tahap proses konversi, sebaiknya terdapat bantuan teknis berupa konsultasi teknis sehingga dapat menghemat biaya jasa konsultan. Adapun pada tahap setelah konversi, pemerintah dapat merilis data bangunan yang telah dikonversi dalam rangka promosi bangunan tersebut, sehingga dapat menghemat biaya promosi dan pemasaran. Kemudian, sebaiknya terdapat skema pembiayaan dari pra-konversi sampai paska-konversi yang bekerjasama dengan perbankan atau investor lainnya

Full report hasil penelitian: buku komparasi konversi bangunan kantor menjadi hunian

BAPPEDA
Badan Perencanaan Pembangunan Daerah
Lembaga teknis daerah dibidang penelitian dan perencanaan pembangunan daerah yang dipimpin oleh seorang kepala badan yang berada dibawah dan bertanggung jawab kepada Gubernur/ Bupati/ Walikota melalui Sekretaris Daerah.

Damkar
Dinas Penanggulangan Kebakaran dan Penyelamatan
Unsur pelaksana pemerintah daerah yang diberi tanggung jawab dalam melaksanakan tugas-tugas penanganan masalah kebakaran.

DCKTRP
Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan
Satuan Kerja Perangkat Daerah yang dibentuk berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 12 tahun 2013 tentang penyelenggaraan Pelayanan Terpadu Satu Pintu. Satuan kerja ini memiliki tugas untuk melayani perizinan dan non perizinan dengan sistem satu pintu.

DPMPTSP
Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Unsur pelaksana pemerintah daerah yang diberi tanggung jawab dalam melaksanakan tugas-tugas penanganan masalah kebakaran.

KDB
Koefisien Dasar bangunan
Total maksimal luas Lantai Dasar bangunan dibandingkan luas tanah.

KDH
Koefisien Dasar Hijau
Angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan dan luas tanah perpetakan/ daerah perencanan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.

IMB
Izin Mendirikan Bangunan
Produk hukum yang berisi persetujuan atau perizinan yang dikeluarkan oleh Kepala Daerah Setempat (Pemerintah kabupaten / kota) dan wajib dimiliki / diurus pemilik bangunan yang ingin membangun, merobohkan, menambah / mengurangi luas, ataupun merenovasi suatu.

Refuge Floor
Lantai Berhimpun Sementara
Lantai anti api yang menjadi tempat berlindung sementara, terutama diperuntukkan untuk bangunan tinggi.

SP3L
Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi atau Lahan
Surat persetujuan prinsip pembebasan sebuah lokasi/ lahan atau bidang tanah untuk pembangunan fisik kota DKI Jakarta. Surat ini berfungsi untuk mengendalikan dan mengawasi pembebasan/ pembelian tanah, sebagai pengarahan pembangunan agar sesuai rencana kota dan demi menghindari para spekulan tanah.

SIPPT
Surat Izin Penunjukkan Penggunaan Tanah
SIPPT merupakan izin yang dikeluarkan oleh Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta tentang persetujuan penggunaan sebidang tanah terletak pada Jalur Jalan Utama (JJU) atau yang memiliki luas tanah mulai 5.000 m2 atau lebih besar.

KRK
Keterangan Rencana Kota
Surat KRK dan RLTB adalah peta yang dilengkapi dengan keterangan secara rinci mengenai pemanfaatan suatu wilayah. Instansi pelaksana yang mengurusi masalah ini adalah Dinas Tata Ruang DKI.

UU
Undang-Undang
Peraturan perundang-undangan yang dibentuk oleh DPR dengan persetujuan bersama Presiden. Dapat juga diartikan sebagai peraturan–peraturan tertulis yang dibuat oleh pelengkapan negara yang berwenang dan mengikat setiap warga negara.

PP
Peraturan Presiden
Peraturan Perundang-undangan di Indonesia yang ditetapkan oleh Presiden untuk menjalankan Undang-Undang sebagaimana mestinya.

Permen
Peraturan Menteri
Peraturan Perundang-undangan di Indonesia yang diberlakukan oleh Menteri untuk menjalankan perintah aturan.

Perda
Peraturan Daerah
Peraturan Perundang-undangan yang dibentuk oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah dengan persetujuan bersama Kepala Daerah (Gubernur atau Bupati/ Walikota).

Pergub
Peraturan Gubernur
Pengaturan yang ditetapkan oleh Gubernur untuk menjalankan perintah peraturan perundang- undangan yang lebih tinggi atau dalam menyelenggarakan kewenangan pemerintah daerah.

PZ
Peraturan Zonasi
Perangkat pengendali pelaksanaan pembangunan kota atau wilayah agar rencana tata ruang dapat diimplementasikan dengan tepat.

Kepgub
Keputusan Gubernur
Penetapan yang bersifat konkrit, individual dan final untuk menjalankan perintah peraturan perundang-undangan atau dalam menyelenggarakan kewenangan pemerintah daerah.

Insgub
Instruksi Gubernur
Naskah dinas yang memuat perintah dan/atau yang bersifat teknis, jelas dan rinci sebagai pelaksanaan dari suatu peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi, atau dengan kata lain merupakan tindak lanjut dari produk hukum yang sudah ada.

RDTR
Rencana Detail Tata Ruang
Rencana yang mengatur secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/ kota yang dilengkapi dengan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya.

RTLB
Rencana Tata Letak Bangunan
Peta rencana pemanfaatan ruang skala 1:1000 yang menggambarkan posisi bangunan beserta fasilitasnya sesuai batasan rencana kota dalam dua dimensi pada lokasi tertentu yang merupakan bagian tidak terpisahkan dengan KRK.

RTRW
Rencana Tata Ruang Wilayah
Rencana tata ruang yang bersifat umum dari wilayah kota yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang wilayah kota, rencana struktur ruang wilayah kota, rencana pola ruang wilayah kota, penetapan kawasan strategis kota, arahan pemanfaatan ruang wilayah kota, dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota.

SIPPT
Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah
Surat izin Gubernur untuk penggunaan tanah bagi bangunan bila kepemilikan tanah yang luasnya 5.000 m2 atau lebih.

SK
Surat Keputusan
SK berisi tentang ketetapan mengenai suatu kebijakan ataupun peraturan. SK biasanya dikeluarkan instansi oleh organisasi yang diwakili oleh pimpinan yang tertinggi.

SLF
Sertifikat Laik Fungsi
Sertifikasi yang diberikan oleh Pemda DKI pada bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi, dan layak untuk beroperasi.
Blog: Sertifikat Laik Fungsi: Untuk Siapa?

SP3L
Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/ Lahan
Surat ini berfungsi untuk mengendalikan dan mengawasi pembebasan/ pembelian tanah, sebagai pengarahan pembangunan agar sesuai rencana kota.

TABG
Tim Ahli Bangunan Gedung
Tim yang terdiri dari para ahli yang terkait dengan penyelenggaraan bangunan gedung untuk memberikan pertimbangan teknis dalam proses.

TPAK
Tim Penasehat Arsitektur Kota
Tim Pakar dibidang Teknis Arsitektur dan Perkotaan mempunyai tugas memberikan pertimbangan teknis kepada Gubernur, terhadap perencanaan Bangunan Tinggi (lebih dari 8 Lantai), Bangunan yang terletak di Jalan Protokol, Bangunan dengan kriteria Pelestarian, Bangunan Gedung yang berada di atas dan atau dibawah tanah atau air yang melintasi Prasarana dan Saran Umum, atau Bangunan dengan Fungsi Khusus.

UDGL
Urban Design Guide Line
Panduan rancang kota yang disusun dengan tujuan menjembatani hasil rancangan ke dalam suatu panduan rancang yang spesifik untuk menjamin kualitas pada tingkat yang mikro.

UKL-UPL
Upaya Pengelolaan/ Pemantauan Lingkungan
Upaya yang dilakukan dalam pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup oleh penanggung jawab dan/ atau kegiatan yang tidak wajib melakukan AMDAL.

Gulkarmat
Dinas Penanggulangan Kebakaran dan Penyelamatan
Unsur pelaksana pemerintah daerah yang diberi tanggung jawab dalam melaksanakan tugas-tugas penanganan masalah kebakaran.

DCKTRP
Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan
Satuan Kerja Perangkat Daerah yang dibentuk berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 12 tahun 2013 tentang penyelenggaraan Pelayanan Terpadu Satu Pintu. Satuan kerja ini memiliki tugas untuk melayani perizinan dan non perizinan dengan sistem satu pintu.

DPMPTSP
Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Unsur pelaksana pemerintah daerah yang diberi tanggung jawab dalam melaksanakan tugas-tugas penanganan masalah kebakaran.

KDB
Koefisien Dasar Hijau
Angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan dan luas tanah perpetakan/ daerah perencanan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.

IMB
Izin Mendirikan Bangunan
Produk hukum yang berisi persetujuan atau perizinan yang dikeluarkan oleh Kepala Daerah Setempat (Pemerintah kabupaten / kota) dan wajib dimiliki / diurus pemilik bangunan yang ingin membangun, merobohkan, menambah / mengurangi luas, ataupun merenovasi suatu.

Refuge Floor
Lantai Berhimpun Sementara
Lantai anti api yang menjadi tempat berlindung sementara, terutama diperuntukkan untuk bangunan tinggi.

IPPR
Izin Prinsip Pemanfaatan Ruang
Izin yang diberikan Gubernur kepada pemohon yang akan memanfaatkan ruang, secara prinsip diperkenankan pemanfaatan ruang dalam batasan sub zona tertentu yang diselenggarakan sesuai pertimbangan pemanfaatan lahan berdasarkan aspek teknis, politik, sosial, dan budaya.

IRK
Informasi Rencana Kota
Sebuah rencana pembangunan kota yang memberikan informasi tentang syarat tata bangunan dan lingkungan yang dibuat oleh pemerintah Kabupaten/Kota.

Ingub
Instruksi Gubernur
Naskah dinas yang memuat perintah dan/atau yang bersifat teknis, jelas dan rinci sebagai pelaksanaan dari suatu peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi, atau dengan kata lain merupakan tindak lanjut dari produk hukum yang sudah ada.

PRK
Panduan Rancang Kota
Panduan bagi perencanaan kawasan yang rnemuat uraian teknis secara terinci tentang kriteria, ketentuan-ketentuan, persyaratan-persyaratan, standar dimensi, standar kualitas yang memberikan arahan bagi pembangunan suatu kawasan yang ditetapkan mengenai fungsi, fisik bangunan prasarana dan fasilitas umum, fasilitas sosial, utilitas maupun sarana lingkungan.

Dalam rangka mendukung program pemerintah tentang penyediaan hunian terjangkau, Jakarta Property Institute (JPI) memprakarsai kajian penelitian “Potensi Pemenuhan Permintaan Rumah bagi Kelas Menengah dengan Tipe Co-residence.” Untuk memberikan alternatif solusi penyediaan hunian di Jakarta. Kajian ini disusun oleh Ketua Kelompok Ilmu Perumahan dan Permukiman Perkotaan & Peneliti Adjunct Lembaga Demografi Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Indonesia, Ar. Joko Adianto, ST., M.Ars., Ph.D, IAI.

Berikut ringkasan eksekutif kajian:

Di Jakarta, kesulitan untuk menempati hunian layak huni dengan harga terjangkau bukan hanya dialami Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), tetapi juga kelas menengah. Keterbatasan lahan perumahan dan meningkatnya harga tanah secara tidak terkendali adalah faktor utamanya. Meski begitu, kebijakan perumahan yang berlaku saat ini baru ditujukan untuk MBR saja.

Meningkatnya jumlah generasi Y dan Z di era ketidakmenentuan ekonomi dewasa ini menyebabkan mereka pun menjadi kelompok sasaran yang patut diperhatikan pemenuhan kebutuhan papannya di ibu kota. Tanpa adanya intervensi kebijakan pemerintahan dari pemerintah menyebabkan semakin banyak masyarakat yang tidak mampu membeli hunian di kota. Indeks harga rumah kecil sejak tahun 2012-2021 tercatat lebih tinggi dibandingkan rumah berukuran sedang dan besar. Jika data tersebut diproyeksikan hingga tahun 2045, maka indeks harga rumah kecil akan meningkat hingga 3,5 kali lipat dibandingkan indeks pada tahun 2012.

Semakin tingginya harga rumah yang tidak seimbang dengan kenaikan pendapatan rumah tangga dan meningkatnya rasio ketergantungan kelompok usia lanjut kepada usia produktif, memunculkan sebuah tipe rumah baru, yakni co-residence. Co-residence hadir di beberapa kota sebagai alternatif solusi penyediaan perumahan dan dimaknai sebagai sebuah cara bertinggal dalam sebuah rumah lintas generasi untuk saling memberikan dukungan sosial dan finansial. Sebab, ketidakcukupan rumah bukan sekadar tentang penawaran yang lebih sedikit daripada permintaan, tetapi ketidaksesuaian antara tipe rumah yang ditawarkan dengan yang dibutuhkan oleh masyarakat. (Gurran & Phibbs, 2015; Jacobs, 2015).

Simulasi potensi ketersediaan jumlah unit hunian dengan penerapan co-residence untuk kelompok non-MBR di perumahan teratur dan berada di lahan seluas 10.000 hektare menunjukkan 1.886.000 unit hunian bisa dibangun. Simulasi dihitung jika hunian dibangun secara vertikal setinggi 4 (empat) lantai.

Penataan ulang tata atur zonasi bersifat signifikan agar dapat mengadaptasi tipe hunian co-residence. Selama ini, zonasi untuk perumahan hanya diperuntukkan untuk keluarga tunggal. Sedangkan konsep co-residence membutuhkan pengukuhan regulasi bagi perumahan untuk keluarga jamak (multi-family housing) ke dalam tipe hunian yang kelak diterjemahkan ke dalam peraturan zonasi Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.

Selain itu, pembangunan hunian dengan tipe co-residence membutuhkan penyesuaian pada aspek tata ruang, sekaligus aspek sosial, pembiayaan, sistem kepemilikan termasuk sewa jangka panjang, dan perizinan.

Full report hasil penelitian: Buku Potensi Pemenuhan Permintaan Rumah bagi Kelas Menengah dengan Tipe Co-residence