Praktik pembangunan dan pengelolaan perumahan di Jakarta masih jauh dari kata sehat. Kita sering mendengar di media tentang perselisihan antara pengembang dan penyewa mengenai pengelolaan gedung dan nasib para penghuni pemukiman kumuh yang digusur dan dipaksa untuk tinggal di hunian vertikal untuk pertama kalinya. Masalah-masalah ini adalah bukti dari pembangunan dan pengelolaan yang tidak sehat yang berpusat pada bangunan vertikal yang padat. Pelajaran yang dapat diambil dari kasus-kasus tersebut adalah: hunian yang sehat bukan hanya sekedar bangunan fisiknya saja, namun juga bagaimana merancang dan mengelola unit-unit hunian tersebut dengan baik bagi penghuninya.
Jadi apa yang dimaksud dengan bangunan yang sehat? Saya menemukan bahwa pendekatan Triple Bottom Line - yang sering digunakan sebagai panduan untuk mencapai keberlanjutan ekonomi, sosial dan lingkungan - memberikan kerangka kerja yang baik untuk menilai kesehatan bangunan. Pertama, bangunan tersebut harus peka secara sosial terhadap penghuninya dan komunitasnya; kedua, masuk akal secara finansial untuk semua pemangku kepentingan; ketiga, memiliki kelayakan untuk menerapkan praktik-praktik ramah lingkungan.
Di sinilah menurut saya Jakarta masih kurang dalam hal aspek-aspek tersebut.
Bangunan Vertikal dan Padat di Jakarta
Pada tahun 2015, angka kekurangan rumah di Jakarta mencapai lebih dari 1,2 juta unit. Kemajuan pembangunan perumahan di Jakarta berjalan lambat, dan tidak cukup cepat untuk mengimbangi pertumbuhan populasi, ekonomi, dan angkatan kerja. Pada tahun 2018 saja, jumlah angkatan kerja di Jakarta bertambah sebanyak 186.000 orang. Meskipun tidak ada solusi cepat untuk masalah yang begitu kompleks, JPI percaya bahwa solusi yang tak terelakkan adalah membangun secara vertikal. Besarnya permintaan akan perumahan, dan tekanan yang muncul akibat tinggal di lingkungan vertikal yang padat, menjadikannya waktu yang tepat untuk membahas pembangunan dan pengelolaan yang sehat di sektor ini, karena jika tidak, Jakarta akan menderita akibatnya dalam beberapa dekade ke depan, seperti kanker yang secara diam-diam menggerogoti tubuh kita.
Sehat Berarti Peka Secara Sosial
Bangunan yang sehat memiliki perencanaan yang matang untuk menciptakan komunitas yang aman, sehat dan bersemangat secara sosial. Berikut adalah dua metode untuk mendorong lingkungan seperti itu: pertama, berinvestasi dalam desain yang mempertimbangkan kebutuhan masyarakat; kedua, mempertahankan pemeliharaan dasar aset.
Masalah-masalah ini terjadi pada semua jenis pembangunan vertikal, tetapi terutama terjadi pada perumahan umum yang disubsidi pemerintah. Ini adalah segmen yang membutuhkan perhatian dan kepedulian yang mendalam. Banyak penghuni perumahan yang disubsidi pemerintah belum pernah tinggal di hunian vertikal sebelumnya. Kita sering mendengar tentang fasilitas perumahan umum yang tampaknya memadai, setidaknya pada awalnya, tetapi dirancang tanpa mempertimbangkan vitalitas ekonomi dan sosial penghuninya.
Desain yang sehat dimulai dengan memilih lokasi yang layak bagi penghuninya. Banyak pembangunan yang disubsidi pemerintah baru-baru ini yang dimaksudkan untuk mengakomodasi penduduk yang digusur dari daerah kumuh di Jakarta dibangun di pinggiran Jakarta, seperti Rorotan dan Marunda, yang jauh dari tempat kerja. Akses terhadap angkutan umum sering kali jarang atau lebih buruk lagi, tidak ada. Hal ini hanya memperburuk masalah bagi penduduk berpenghasilan rendah yang menghabiskan sebagian besar pendapatan mereka secara tidak proporsional untuk biaya transportasi dan waktu untuk bepergian. Mengizinkan penduduk berpenghasilan rendah untuk mendapatkan akses ke berbagai peluang ekonomi yang lebih besar harus menjadi prioritas utama. Untuk melakukan hal tersebut, kita harus mampu menyediakan lokasi yang baik bagi mereka di mana mereka dapat berjalan kaki atau naik angkutan umum dengan mudah. Tercerabut dari lingkungan dan pekerjaan mereka yang jauh, mereka kemudian dihadapkan pada biaya sewa dan biaya utilitas yang tinggi di tempat tinggal baru mereka. Banyak pedagang kecil yang ikut pindah bersama mereka, terdegradasi ke situasi yang lebih buruk karena mereka kehilangan bisnis dan pelanggan yang menghasilkan pendapatan.
Bangunan-bangunan ini sering kali dibuat berdasarkan apa yang dicari oleh para profesional kerah putih dalam sebuah apartemen: tempat untuk tidur. Bangunan-bangunan yang dibangun pemerintah ini gagal meniru atau menggantikan apa yang ditawarkan oleh pemukiman informal sebelumnya: tempat untuk berbisnis, bersosialisasi, dan bermasyarakat. Hasilnya adalah tatanan sosial yang rusak. Penyediaan perumahan yang dibangun dengan tergesa-gesa di lokasi terpencil jarang memiliki fasilitas pejalan kaki yang nyaman dan aman di dalam dan di sekitar kompleks.
Pembangunan perumahan umum sering kali dikelola dengan buruk sehingga menimbulkan kriminalitas dan kemelaratan. Ketika tim JPI mengunjungi Rusun Muara Baru, para penghuni berbagi keraguan mereka. Ada kurangnya keamanan dan sanitasi. Mereka bahkan mengatakan bahwa banyak sepeda motor di sekitar area tersebut yang sering dicuri. Kompleks ini jelas menjadi sasaran empuk bagi para pencuri dan karakter jahat lainnya. Dalam perkembangan lainnya, kami mengetahui bahwa tidak ada air bersih yang mengalir dari keran dan listrik yang dapat diandalkan. Para penghuni terpaksa membeli air dari truk-truk air dan memasang generator listrik. Mereka memompa air ke unit mereka melalui selang yang menjuntai di luar bangunan. Bagi pemerintah, memenuhi target perumahan adalah hal yang lebih penting daripada kebutuhan sosial para penghuninya. Mereka adalah penduduk yang terlupakan, yang sering kali ditinggalkan dalam situasi yang tidak sehat. Mereka berhak mendapatkan bangunan yang sehat untuk ditinggali dan diperlakukan secara bermartabat.
Sehat Berarti Sehat Secara Finansial
Bangunan yang sehat memastikan bahwa konsumen membayar harga yang wajar untuk unit mereka dan mendapatkan keuntungan dari apresiasi nilai. Ada dua cara untuk mencapai hal ini: pertama, menyederhanakan proses pengajuan izin bangunan; kedua, mempekerjakan manajer bangunan profesional.
Sudah bukan rahasia lagi bahwa mendapatkan izin mendirikan bangunan adalah proses yang berat. Prosedur yang panjang ini meningkatkan ketidakpastian dan biaya. Yang mungkin kurang terlihat adalah bahwa pengembang swasta tidak benar-benar menanggung beban ini - beban ini dibebankan kepada konsumen. Setiap biaya konstruksi tambahan tercermin dalam harga yang dibayarkan oleh pembeli atau penyewa. Dengan demikian, jelaslah bahwa penyederhanaan proses pengajuan perizinan akan menguntungkan semua pihak.
Berdasarkan penelitian dan wawancara JPI dengan para praktisi, dibutuhkan waktu sekitar tiga tahun untuk menyelesaikan semua prosedur yang diperlukan untuk mendapatkan izin mendirikan bangunan untuk bangunan di atas delapan lantai. Hal ini juga berlaku untuk bangunan apartemen. Birokrasi seperti itu ada harganya. Dari pengalaman saya, para pengembang sering menyisihkan hingga 30 persen dari anggaran konstruksi mereka untuk memperhitungkan "ketidakpastian", yang sebagian besar disebabkan oleh pengajuan izin. Memangkas proses ini adalah hal yang mudah dilakukan; ini adalah salah satu aspek ketidakpastian yang dapat dikurangi oleh pemerintah.
Langkah-langkah sederhana menuju efisiensi dapat menghemat waktu, uang, dan sakit kepala bagi banyak orang. Waktu pemrosesan dapat dipangkas dengan menghilangkan redundansi, peraturan yang sudah ketinggalan zaman, dan pengganti yang layak untuk standar kode yang tidak perlu dipenuhi oleh pengembang. Sebagai contoh, bahkan ketika mengikuti Rencana Induk Tata Ruang (RUTR) kota, pengembang yang taat hukum masih diharuskan untuk menyerahkan studi yang mahal dan memakan waktu. Studi-studi ini, yang dimaksudkan untuk menjustifikasi bahwa kapasitas infrastruktur dapat mendukung pembangunan yang direncanakan, seharusnya tidak diperlukan karena merupakan dasar dari Rencana Induk yang dimaksud. Situasinya mirip dengan keharusan untuk menunjukkan akta kelahiran, KTP, Kartu Keluarga, formulir permohonan paspor, bukti kewarganegaraan beserta paspor yang telah diterbitkan kepada staf bandara sebelum mereka mengijinkan Anda untuk melewati bagian imigrasi.
Kami berharap dengan adanya audit yang tepat dan restrukturisasi prosedur yang ada saat ini, para pemohon dapat memperoleh kepastian usaha. Jika kita dapat memangkas waktu proses dari tiga tahun menjadi enam bulan, konsumen tidak perlu terbebani oleh biaya-biaya yang terkait dan menikmati harga yang adil dan sehat. Berkurangnya penundaan berarti kota ini dapat tumbuh dengan lebih kuat.
Bangunan yang sehat juga berarti bangunan tersebut memiliki nilai lebih bagi pemiliknya. Hal ini membutuhkan manajemen yang tepat, sebuah praktik sektoral yang sering kali kurang di gedung-gedung apartemen di Jakarta. Terlalu sering, terutama di apartemen swasta berpenghasilan menengah dan rendah yang penghuninya lebih sensitif terhadap harga, manajer gedung yang tidak profesional dipekerjakan untuk menghemat uang. Mereka akhirnya mengambil jalan pintas dalam hal keamanan, kebersihan, dan pemeliharaan. Kami terkadang mendengar kasus penggelapan dana; manajer gedung yang tidak terlatih yang tidak dapat menanggapi situasi darurat dan dengan demikian membahayakan keselamatan penghuni.
Data dari perusahaan manajemen properti terkemuka dengan jelas menunjukkan bahwa nilai - ukuran kesehatan - bangunan yang dikelola secara profesional akan meningkat seiring berjalannya waktu. Ada perusahaan properti internasional di Jakarta yang memiliki spesialisasi di bidang ini dan dapat memberikan referensi. Karena semakin banyak penduduk Jakarta yang akhirnya tinggal di hunian vertikal, saya berharap suatu hari nanti Jakarta dapat belajar dari praktik-praktik terbaik, kemudian mengadopsi dan menghasilkan praktik-praktik operasi dan tata kelola yang sesuai dengan standar. Tergantung pada penyewa dan pemilik untuk berinvestasi pada manajer yang berkualitas. Jika tidak, kesehatan bangunan dan nilai aset mereka pasti akan berkurang.
Sehat Berarti Menerapkan Praktik Ramah Lingkungan Secara Layak
Bangunan yang sehat tidak bisa hanya menguntungkan penghuninya saja, karena menjadi pengelola lingkungan yang baik harus menjadi prioritas di seluruh kota. Ada dua cara untuk mencapai hal ini: pertama, memberikan insentif yang tepat untuk investasi hijau; kedua, menggunakan data untuk menetapkan standar lingkungan yang tepat.
Bangunan apartemen tidak berdiri di ruang hampa. Dampak lingkungan yang ditimbulkannya sangat berpengaruh pada jutaan penduduk Jakarta. Saat ini, Jakarta tidak banyak memberikan insentif untuk investasi pada bangunan hijau. Membangun gedung hijau (atau memperbaiki gedung yang sudah ada) merupakan investasi finansial yang sangat besar yang dapat menghasilkan biaya konstruksi hingga 25% lebih tinggi bagi pengembang. Bagi mereka yang berinvestasi, saya memuji kepedulian mereka terhadap lingkungan dan kesediaan untuk mengeluarkan biaya yang besar di awal untuk keuntungan jangka panjang.
Sistem sertifikasi yang ada saat ini di Jakarta membutuhkan biaya tahunan. Sayangnya, sertifikasi ini tidak diterjemahkan ke dalam bisnis dan keuntungan, sehingga saya mempertanyakan keberlanjutannya. Sebagai bagian dari penghematan biaya operasional, para pengelola gedung sudah menemukan cara-cara kreatif untuk terus menghemat utilitas. Selain itu, aspek lingkungan dari gedung biasanya tidak menjadi faktor penentu bagi calon penyewa.
Namun sebagai sebuah kota, kita semua mendapatkan manfaat dari bangunan hijau. Jadi, apa yang dapat dilakukan kota untuk mendorong lebih banyak pengembang untuk berinvestasi pada bangunan hijau, untuk mengukur manfaatnya dalam jangka waktu yang lebih panjang? Saya harap pemerintah memahami bahwa mereka memiliki peran penting. Kita bisa belajar dari kota-kota lain. Beberapa pemerintah kota memberikan keringanan pajak, potongan harga, subsidi untuk retrofit, dan bahkan penghargaan rasio kavling. Dengan menawarkan keuntungan-keuntungan ini, para pengembang akan memiliki insentif ekonomi yang sangat nyata untuk berinvestasi pada bangunan yang hijau dan sehat.
Kami juga perlu memeriksa kembali pengukuran dasar kami. Saya memelopori proyek sertifikasi percontohan dari Australia dengan harapan dapat diterapkan di Jakarta. Lima gedung di Jakarta berpartisipasi. Ketika tim mengumpulkan data awal, kami menemukan bahwa kelima gedung tersebut menggunakan definisi yang sangat berbeda untuk pengukuran dasar seperti luas lantai dan standar mekanikal dan elektrikal. Data masukan yang tidak konsisten menjadi tantangan dalam membuat analisis yang berarti. Dalam dunia kesehatan, kita menggunakan tes darah standar yang dapat ditafsirkan di mana saja di seluruh dunia untuk membuat diagnosis yang tepat. Hal yang sama berlaku untuk bangunan: kecuali kita memiliki pengukuran dasar standar dan data yang dapat diandalkan, kita tidak akan pernah tahu bagaimana mendiagnosis dan melakukan perbaikan di seluruh kota.
Namun, ada satu inisiatif sederhana yang dapat dilakukan pemerintah saat ini. Ketika membangun, pengembang diwajibkan untuk memenuhi rasio area hijau (KDH) yang mengharuskan mereka untuk mengalokasikan persentase tertentu dari lahan mereka untuk ruang terbuka hijau. KDH dapat berkisar dari 20% hingga 40%. Ide dari permukaan hijau adalah untuk menyerap air dan mengisi ulang air tanah di dalam akuifer. Ide yang bagus secara teori, namun permukaan hijau tidak selalu menyerap air. Sumur resapan lebih efektif dalam mencapai tujuan tersebut. Saya sangat mendukung adanya lebih banyak lahan hijau di kota dan bangunan. Tapi apakah lahan hijau harus berada di atas tanah? Jika lahan terbatas, taman di atap dan taman vertikal juga bisa digunakan. Peraturan yang ada saat ini sangat tidak fleksibel sehingga para pengembang tidak dapat mengganti lahan hijau di permukaan dengan atap atau taman vertikal. Sedikit lebih banyak tanaman hijau di langit pasti lebih sehat daripada tidak ada sama sekali.
Kata Penutup
Mengurangi backlog perumahan di Jakarta membutuhkan pembangunan kota ke atas. Mengingat hal ini, kita harus memulai wacana tentang bangunan vertikal yang sehat dengan lebih intens. Bangunan yang sehat jelas bukan hanya tentang struktur fisiknya saja. Menempatkan manusia dan masyarakat sebagai pusat dari pengukuran kesehatan adalah hal yang sangat penting. Oleh karena itu, bangunan harus peka secara sosial, terutama pada perumahan umum yang disubsidi pemerintah. Bangunan yang sehat juga harus masuk akal secara finansial. Saya berpendapat bahwa dengan memangkas proses perizinan akan membuat konsumen tidak perlu menanggung biaya yang terkait dengan ketidakpastian bisnis. Masuk akal secara finansial juga berarti memastikan adanya apresiasi nilai dengan menempatkan tim manajemen gedung yang profesional. Dan terakhir, sebagai sebuah kota, kita harus mulai memikirkan bagaimana memberikan insentif kepada para pengembang untuk berinvestasi pada bangunan hijau dan ramah lingkungan. Isu-isu yang disoroti tampaknya menunjukkan perlunya intervensi dan peraturan pemerintah. Namun, saya berpendapat bahwa kita sebagai warga negara memiliki tanggung jawab untuk mendapatkan informasi dan terlibat dalam dialog dengan semua pemangku kepentingan untuk mewujudkan perubahan kebijakan yang kita inginkan untuk Jakarta yang lebih baik.
Bahasa Indonesia
