Urgensi Perpanjangan Masa HGB

Oktober 15, 2020

Masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 tahun membuat hunian vertikal, apartemen atau rumah susun tak populer di Indonesia. Kalangan muda, sebagai pembeli rumah pertama, lebih memilih rumah tapak dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) meski lokasinya jauh dari pusat kota.

Peringatan World Habitat Day yang bertema Housing for All: A better Urban Future pada 5 Oktober ini patut menjadi momentum membuat hunian vertikal atau apartemen menjadi menarik. Sebab, dibandingkan dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang tanpa batasan masa berlaku, masa berlaku HGB terlampau singkat.

Setidaknya ada tiga alasan masa berlaku sertifikat HGB di Indonesia perlu diperpanjang. Pertama, perpanjangan masa berlaku HGB membuat hunian vertikal lebih atraktif. Terlebih, ketersediaan lahan mustahil bertambah dan harga rumah tapak di perkotaan cenderung terus melambung.

Laporan Bank Dunia berjudul Time To Act yang dirilis tahun 2019, menunjukkan bahwa rasio harga rumah per pendapatan penduduk Jakarta adalah 10,3. Ini lebih tinggi bahkan dibandingkan London (8,5), New York (5,7), dan Singapura (4,8). Hunian vertikal menjawab masalah kebutuhan akan rumah dan keterbatasan lahan sekaligus. 

Pemerintah Indonesia bisa meniru kebijakan Singapura. State Lands Act Singapura menetapkan waktu kepemilikan apartemen selama 99 tahun sejak 1967. Aturan masa kepemilikan apartemen di Hong Kong juga lebih progresif dibanding Indonesia yakni 75 tahun. 

Adapun di Malaysia, masa berlaku tersingkatnya 30 tahun. Namun, mereka sudah memiliki alternatif hingga 60 tahun dan 90 tahun. Di Indonesia, jangka waktu maksimal HGB yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria 1960 perlu diperpanjang menjadi atau mendekati 99 tahun. Sebab, meski masa berlakunya 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, total lama masa berlakunya yaitu 50 tahun masih tetap lebih singkat dibandingkan ketiga negara tersebut. 

Masa berlaku sertifikat HGB yang semakin panjang membuat kaum muda lebih yakin untuk membeli apartemen. Unit apartemennya masih bisa diwariskan ke keturunan berikutnya. Survei Jakarta Property Institute akhir tahun lalu menemukan 46 persen dari 300 responden berusia produktif menyatakan masih enggan membeli apartemen. Salah satu alasan terbesar mereka adalah status sertifikat HGB yang hanya 30 tahun. Ini menunjukkan adanya demand, tapi terhalang singkatnya masa berlaku HGB. 

Kedua, memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB mencegah timbulnya perkembangan kota yang melebar tak beraturan (urban sprawl). Masa kepemilikan apartemen mendekati 99 tahun membuat semakin banyak masyarakat yang akan memilih tinggal di apartemen yang dekat dengan pusat kota. Jadi, mereka tak lagi terpaksa memilih rumah tapak di pinggiran kota, pemicu utama urban sprawl. Kota juga diuntungkan karena penataan wilayah dan pemanfataan lahannya bakal lebih optimal. 

Terlebih, program pembangunan perumahan dari pemerintah seringkali berlokasi nun jauh dari pusat kota seperti Balaraja di Banten atau Tambun di Jawa Barat. Banyak masyarakat membeli rumah tersebut tapi tidak tinggal di sana. Rumah yang sudah dibeli disewakan kembali, sedangkan pemiliknya tetap tinggal di Jakarta dengan menyewa rumah di dekat lokasi bekerjanya. Akibatnya, bukan cuma menyebabkan urban sprawl, tapi juga menghabiskan lahan pertanian.

Memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB juga menjadi kesempatan bagi pemerintah untuk memanfaatkan aset lahan yang selama ini menganggur. Hunian vertikal harus dibangun di lahan-lahan yang belum dimanfaatkan secara optimal. Sekali dayung, dua pulau terlampaui. Ini akan meningkatkan suplai hunian dan keyakinan masyarakat terhadap apartemen. Memiliki hunian adalah hak semua orang, dan hunian tidak harus berupa rumah tapak. Rumah susun juga hunian. Pemerintah bertugas menjadi fasilitatornya.  

Ketiga, memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB membuat suplai unit apartemen terserap terutama olah calon pembeli rumah pertama. Dengan begitu, suplai hunian vertikal juga akan banyak diserap oleh penghuni langsung dan bukan hanya investor yang berujung pada meroketnya harga hunian.

Harga lahan di perkotaan hampir mustahil turun dan ketersediaan lahan mustahil bertambah. Sedangkan kebutuhan hunian cenderung terus meningkat karena akan selalu ada angkatan kerja baru yang membutuhkan rumah tiap tahunnya. Tahun ini saja selisih kebutuhan hunian dan ketersediaannya (backlog) menurut Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencapai 7,64 juta unit di Indonesia. 

Itu artinya, rumah tapak dengan harga selangit sudah tak lagi menjadi pilihan, apalagi andalan. Agar dapat mencapai mandat World Habitat Day, konsep penghunian masyarakat di daerah perkotaan harus beralih ke hunian vertikal. Sudah saatnya membuat hunian menjadi hak dasar yang patut dimiliki tiap warga negara. Perpanjangan masa berlaku HGB dari 30 menjadi 90 tahun adalah salah satu solusinya.

|

Publications

Konversi bangunan kantor menjadi hunian: komparasi mekanisme beberapa negara
Reformasi Pasar Reformasi Kota
Lahan BUMD, Alternatif yang Atasi Darurat Hunian
Bermula Dari Perizinan
Esai foto - Penyintas Jakarta
Usulan Perbaikan Perizinan Gedung di Jakarta
Glosarium
Potensi Pemenuhan Kebutuhan Hunian Kelas Menengah melalui Co-residence

Blog/opinion

Jakarta sebagai Kota Global
Solusi Kemacetan di Jakarta: Integrasi BRT, LRT, dan MRT
Cara Naik KRL ke Lebak Bulus dari Berbagai Arah di Jabodetabek
Housing Career di Jakarta: Definisi dan Faktor Penghambatnya
Memahami Pengertian serta Pro dan Kontra Skema KPR 35 Tahun
Nama Baru Halte Transjakarta 2024
Hunian Vertikal: Kelebihan Tinggal di Hunian Vertikal
Taman Kota Jakarta: Akses dan Cara Menuju ke Taman Kota Terpopuler Jakarta
Tempat Weekend di Jakarta: Menengok Kembali Survei JPI 2021
Taman untuk Piknik di Jakarta: Mengintip Wajah Baru TMII dan TIM
Bagaimana Agar Pekerja Jakarta Tinggal di Jakarta?
Memahami Perbedaan Kota Padat (Dense) dan Sumpek (Overcrowded): Jakarta Termasuk yang Mana?
Halte Transjakarta Bundaran HI: Tips Berfoto di Spot Favorit Jakarta
Mixed-Use Building: Memahami Manfaat Konsep Mixed-Use dalam Pembangunan Jakarta
Perubahan Pola Pembangunan Jakarta dari Car-Oriented Menjadi Pedestrian-Oriented City
Transportasi Publik di Jakarta dan Pengembangan Konsep Pedestrian 2023
Cara ke TMII dengan KRL Commuterline dan TransJakarta
Integrasi Transportasi Jakarta dan Keuntungannya bagi Warga
RDTR 2022 dan Aturan Penghuni Rumah Susun
Contoh Sertifikat Laik Fungsi (SLF) serta Pengertian dan Kegunaannya
Rencana Detail Tata Ruang: Mengubah Jakarta dengan Mengubah Intensitas Bangunan
Pengertian dan Fungsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) serta Pengadaannya di Jakarta
Mengatasi Kekurangan RTH di Jakarta dengan Konsolidasi Area Hijau Privat
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Faktor Penting untuk Mengatasi Darurat Hunian di Jakarta
Pendekatan Pasar untuk Percepat Pelaksanaan Kewajiban Pembangunan Rumah Susun
Menata Senopati, Paduan Kawasan Cagar Budaya dan Pusat Kuliner Semarak
Penyediaan Hunian di Jakarta Butuh Kebijakan Holistik
Tak Hanya Konstruksi, Kebijakan Finansial Krusial bagi Penyediaan Hunian Milik
Empat Hal yang Harus Dipertimbangkan Jakarta Soal Kebijakan Perumahan
Pembangunan Hunian Mixed-Use, Potensi Baru untuk Kota
5 Kebijakan Penyediaan Hunian di Singapura yang Bisa Menjadi Inspirasi bagi Jakarta
Kepadatan atau Overcrowding, Mana yang Harus Dihindari?
Kota Tidak Akan Mati karena COVID-19, Ini Alasannya
Pemecahan Masalah Kolaboratif untuk Mempercepat Izin Konstruksi
Kenapa Jakarta Kekurangan Taman Publik? | Frequently Asked Questions
Konsolidasi Tanah | Frequently Asked Questions
Menyelamatkan Pekerja di Industri Perhotelan yang Rentan Terkena PHK
Hunian di Jakarta - Frequently Asked Questions (Video)
Ini Enaknya Tinggal di Apartemen
Terobosan Tata Ruang Kunci Bangkitnya Ekonomi, Terpenuhinya Hunian
Mewujudkan Apartemen Bersubsidi Melalui Kolaborasi Pemerintah dan Swasta
Penangguhan PBB: Sumber Kehidupan Pekerja Ritel, Hotel, dan Restoran
Urgensi Perpanjangan Masa HGB
Wawancara dengan Noerzaman, Arsitek JPO GBK (Video) - JPI
Cara Membuat Jalan Kaki di Jakarta Lebih Fun (Video)
Penyebab Hunian di Jakarta Mahal
Sektor Properti dan Dampaknya bagi Perekonomian
Pengertian Transit Oriented Development (TOD) dan Penerapannya di Jakarta
Masalah Parkir di Jakarta | Frequently Asked Questions
Apa Itu Kewajiban Pengembang? | Frequently Asked Questions
Mungkinkah Kita Tinggal di Tengah Jakarta? | Frequently Asked Questions
Mengawal Keberlanjutan MRT Jakarta
Nasib Pencegahan Penyebaran Virus COVID-19 Ada di Tangan Kita
6 Temuan Penting dari Survei Hunian bagi Milenial
Ketergantungan Ojol, Solusi atau Masalah?
Mengembangkan Bangunan Sehat di Jakarta, Selangkah demi Selangkah
Kelas Menengah yang Terlupakan
Terlalu Padat, Alasan untuk Tidak Bertindak!
Rumah Tapak Sudah Tak Ideal Lagi
Rusun di Atas Pasar, Potensi Baru untuk Kota
Jakarta yang Lebih Kompetitif (Video)
Suka Duka Tinggal Dekat dengan Tempat Kerja di Jakarta
Lahan BUMD, Alternatif yang Atasi Darurat Hunian
Dekat, Nyaman, Murah di Jakarta.... Jangan Harap!
Perangi Macet Lewat Hunian Padat (Video)
Yuk Kita Bangun Jakarta ke Atas (Video)
5 Manfaat Bertransformasi jadi Compact City
Demi Hunian Terjangkau & Ruang Hijau, Jakarta Harus Membangun ke Atas!
Ingin Sudirman-Thamrin Lebih Lancar? Mari Kita Ubah Kebijakan Parkirnya (Video)
Sudahkah Infrastruktur Transportasi Jakarta Berpihak pada Kaum Wanita?
Bisakah MRT Jakarta Lebih Unggul dari Singapura?
Mensiasati MRT Minim Subsidi
Kegiatan Usaha Dihentikan: Apa yang Dapat Dilakukan Pemerintah untuk Bantuan
Menaikkan Peringkat Kemudahan Berbisnis dengan Perbaikan RDTR
Inovasi Pengadaan Ruang Publik sebagai Bentuk Investigasi Desain
Mewujudkan Jakarta sebagai Kota Kolaboratif
9 Hal Penting Mengenai Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
Kontribusi Swasta dalam Membangun Pedestrian Jakarta
Kendala Pengembang dalam Mengurus SLF
Sertifikat Laik Fungsi: Untuk Siapa?
Perlunya Revisi Peraturan Keselamatan Bangunan terhadap Bahaya Kebakaran
Swasta Bantu Pemprov DKI Jakarta Atasi Backlog Perumahan
Kegiatan Usaha Dihentikan: Apa yang Dapat Dilakukan Pemerintah untuk Bantuan
Konsolidasi Tanah Solusi Housing-for-All di Jakarta
Masalah Hunian pada Kelas Menengah di Jakarta serta Solusinya 
Apa itu SHM (rumah milik)
Apa itu SHM: Pengertian, Kelebihan dan Kekurangan Rumah Milik
Beli atau Sewa Rumah: Kelebihan dan Kekurangan Rumah Sewa
Beli atau Sewa Rumah: Kelebihan dan Kekurangan Rumah Sewa
Jakarta sebagai Kota Konser
Jakarta sebagai Kota Konser: Definisi dan Faktor Penghambat Jakarta Menjadi Concert City
View More

News releases

DKI Jakarta mengunjungi CLC di Singapura
RPTRA Borobudur
Minatkah Milenial Terhadap Hunian Vertikal?
DKI Siapkan Regulasi Pemanfaatan Ruang untuk Hadapi Tantangan Pandemi Covid-19
Cara Mengurangi Kemacetan di Jakarta, Pemerintah Bisa Terapkan Solusinya
Manfaat, Syarat, dan Cara Mengajukan KPR Bersubsidi FLPP
Sektor Properti Bersiap Hadapi The New Normal Setelah Pandemi Covid-19
Pulihkan Ekonomi, DKI Jakarta Percepat Perizinan Gedung Menjadi 57 Hari dari 360 Hari
Diskusi JPI: Proses Perancangan dan Benturan Peraturan Jadi Kendala Utama
Centre for Liveable Cities Singapura Berikan Pelatihan untuk BPTSP DKI Jakarta
JPI Dorong Pemerintah Benahi Aturan Izin Mendirikan Bangunan
Carlo Ratti: Inovasi dan Teknologi untuk Menjawab Tantangan Perkotaan
Belum Ada Inovasi Perizinan, DKI Jakarta Turun ke Peringkat Empat Kemudahan Berbisnis di Indonesia
JPI Inisiasi Lari "Ciliwung Punya Kita"
JPI Bantu Fasilitasi Penyusunan Rapergub Prasarana Minimal Jakarta Demi Jakarta yang Berkelanjutan
Jakarta Vertikal, Jakarta Terjangkau
Skema Pembangunan yang Berpihak pada Warga
Mewujudkan Hunian Terjangkau di Tengah Kota
Kombinasi Kantor dan Rumah, Pilihan Tempat Bekerja Setelah Pandemi
Kerja Sama: Kunci Keselamatan Transportasi Publik di Masa New Normal
Masalah Hunian pada Kelas Menengah di Jakarta Serta Solusinya
Rusunawa: Melihat Lebih Dekat Opsi Rumah Layak Huni Terjangkau di Jakarta
MRT Jakarta Kembangkan Kawasan TOD, Berikut Lokasinya
Masa Berlaku Hak Guna Bangunan (HGB) Serta Cara dan Syarat Perpanjangannya
Izin Mendirikan Bangunan (IMB): Memahami Pengertian, Syarat, dan Manfaat IMB
JPI Gandeng Asosiasi Profesi Susun Policy brief Penataan Kota
Kondisi Terkini Penyediaan Rumah Susun Sederhana di Jakarta
Potensi Penyediaan Hunian di Jakarta Melalui Co-residence
View More
Copyright © Jakarta Property Institute