Masa Berlaku Hak Guna Bangunan (HGB) Serta Cara dan Syarat Perpanjangannya

Ketika mempertimbangkan untuk membeli properti, penting untuk memahami perbedaan status Sertifikat Hak Milik atau SHM dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan atau HGB.  Status kepemilikan properti dengan legalitas berupa sertifikat HGB ini paling lumrah ditemui pada hunian vertikal, seperti apartemen atau rumah susun. 

Untuk memahami seluk-beluk  Hak Guna Bangunan (HGB), masa berlaku Hak Guna Bangunan (HGB), dan bedanya dengan  Sertifikat Hak Milik (SHM), mari kita mulai dengan memahami pengertiannya masing-masing. 

Memahami pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)

Berdasarkan UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Sertifikat Hak Milik merupakan sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut. 

Sertifikat Hak Milik (SHM) bersifat tetap, berlaku seumur hidup, dan dapat dimiliki secara turun-temurun. Oleh sebab itu, status kepemilikan yang didapatkan melalui Sertifikat Hak Milik ini dianggap memiliki kekuatan legalitas tertinggi.

Lalu, bagaimana dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)? 

Di dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Pasal 35 ayat 1 dijelaskan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan merupakan milik sendiri. 

Maka, pemegang sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) bukan merupakan pemilik lahan, melainkan hanya berhak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas lahan tersebut.

Berapa lama masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?

Masa berlaku sertifikat HGB  mencapai 30 tahun, dan dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Pemegang Hak Guna Bangunan wajib untuk mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir.  Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah. 

Apa syarat perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?

Perpanjangan masa berlaku sertifikat HGB dapat mengajukan permohonan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai domisili. Beberapa dokumen yang perlu disiapkan untuk mengurus perpanjangan HGB antara lain: 

• KTP
• Kartu Keluarga
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum (kalau merupakan badan hukum)
• Fotokopi sertifikat HGB yang akan diperpanjang 
• Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan
• Surat pernyataan bahwa tanah masih dimanfaatkan sesuai tujuan semula
• Formulir permohonan perpanjangan HGB yang diisi dengan lengkap

Bagaimana cara memperpanjang masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)? 

Setelah menyerahkan seluruh dokumen dan formulir yang telah diisi dengan lengkap, pemohon harus menyelesaikan pembayaran biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran HGB. 

Setelah dilakukan pemeriksaan tanah oleh pihak BPN, maka tahap selanjutnya adalah Penerbitan Surat Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantor Wilayah (Kanwil), Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu BPN RI, dan pendaftaran hak serta penerbitan sertifikat HGB. Saat sertifikat HGB telah terbit, Anda dapat mengambilnya di loket yang telah ditunjuk. Anda dapat memberi kuasa kepada pihak lain untuk mengajukan perpanjangan HGB, jika tidak bisa hadir.

Berapa biaya perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?

Berikut rumus yang digunakan untuk menghitung biaya perpanjangan masa berlaku sertifikat HGB:

Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 (tahun) dan dikali 1%. Hasilnya kemudian dikalikan dengan Nilai Perolehan Tanah (NPT) yang dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) dan dikalikan dengan 50%. 

Perhitungan biaya tersebut ditentukan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002.

Berapa lama proses perpanjangan masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan? 

Waktu yang diperlukan untuk memperpanjang sertifikat HGB tergantung pada luas tanah. Untuk luas tanah < 2.000 m2, memerlukan waktu 30 hari. Untuk luas tanah >2.000 m2 - 150.000 m2, memerlukan waktu 49 hari. Dan untuk luas tanah > 150.000 m2, memerlukan waktu 89 hari. 

Demikian penjelasan mengenai SHM, HGB, serta masa berlaku sertifikat HGB. Baca juga artikel Urgensi Perpanjangan Masa HGB  untuk mengetahui alasan pemerintah perlu memperpanjang masa berlaku sertifikat HGB di Indonesia.