Jakarta adalah salah satu kota termahal di dunia, di luar jangkauan kebanyakan orang! Solusinya bukanlah ilmu roket. Pemerintah dapat mengatasi masalah ini dengan menyederhanakan perizinan pembangunan dan menciptakan lebih banyak ruang untuk meningkatkan pasokan.
Sebuah laporan Bank Dunia tentang urbanisasi, yang diluncurkan pada 3 Oktober, menunjukkan bahwa rasio harga rumah terhadap pendapatan di Jakarta lebih tinggi daripada di Kuala Lumpur, Singapura, dan bahkan New York City. Lebih dari separuh (55%) pengeluaran penduduk Jakarta, secara rata-rata, dihabiskan untuk perumahan dan jasa-jasa terkait, menurut Badan Pusat Statistik. Kementerian Keuangan menyatakan bahwa hanya setengah dari rumah tangga di Jakarta yang memiliki tempat tinggal. Kota ini dibebani oleh backlog perumahan sebanyak 1,27 juta unit tanpa ada tanda-tanda perbaikan yang signifikan.
Ironisnya, Jakarta telah menjadi sangat mahal sehingga sekitar 60% pegawai negeri sipil di provinsi ini tidak mampu membeli rumah di kota tempat mereka bekerja. Mereka bahkan tidak dapat memilih gubernur tempat mereka bekerja. Mereka terdesak, seperti halnya banyak orang lain, oleh kekuatan pasar, untuk tinggal di pinggiran kota: Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi. Hal ini mengakibatkan perluasan kota yang merusak, yang memakan lahan pertanian yang seharusnya produktif dan perjalanan yang menguras energi.
Kerucut di Siang Hari, Donat di Malam Hari
Pada siang hari, Jakarta seperti kerucut. Orang-orang berduyun-duyun ke pusat kota. Kita semua lebih suka berada di dekat fasilitas dan dekat satu sama lain karena menghemat waktu untuk bertemu orang lain dan membuat kita lebih produktif. Kehadiran orang lain membantu kita menjadi kreatif. Sementara itu, pada malam hari dan di akhir pekan, Jabodetabek terasa lengang di pusat kota seperti donat.
Banyak dari kita yang tinggal di pinggiran kota bukan karena kita lebih suka, tapi sayangnya karena kita tidak punya pilihan! Tentu saja, pemerintah harus mendukung masyarakat berpenghasilan rendah (dan mungkin juga menengah ke bawah) melalui subsidi. Namun, ketika kelas menengah ke atas tidak mampu membeli rumah di kota, maka ada sesuatu yang tidak beres dengan pasar perumahan. Di sini, pemerintah adalah penyebabnya.
Kebijakan pemerintah mempengaruhi pasokan unit rumah. Ketika permintaan (untuk tinggal di Jakarta) tinggi, wajar jika harga rumah melambung tinggi. Namun, apakah harga rumah susun harus semahal itu? Harga tidak hanya ditentukan oleh permintaan, tetapi juga oleh penawaran. Dalam hal ini, pemerintah bersalah karena secara artifisial menekan suplai, mendistorsi pasar perumahan dan membuat harga rumah menjadi lebih mahal dari yang seharusnya.
Bagaimana pemerintah dapat memperbaiki situasi ini?
Memangkas Pita Merah yang Mahal
Pertama, membuat proses mendapatkan izin mendirikan bangunan (IMB) menjadi jelas dan efisien. Di Indonesia, pemerintah daerah memberikan izin IMB. Di Jakarta, mendapatkan izin ini untuk bangunan-bangunan besar, sulit dan mahal. Waktu formal dan terutama waktu informal dan birokrasi yang terkait dengan aplikasi dengan mudah menambah 20 persen dari biaya konstruksi. Biaya ini pada akhirnya ditanggung oleh pembeli akhir. Dalam sebuah penelitian tentang proses IMB untuk bangunan dengan lebih dari delapan lantai atau 5.000 meter persegi, JPI mengidentifikasi tujuh institusi pemerintah yang terlibat. Terdapat 39 peraturan perundang-undangan. Setidaknya 12 di antaranya tidak jelas atau saling bertentangan satu sama lain. Merasa frustrasi dengan bagaimana pemerintah daerah menghambat investasi, pemerintah pusat mempertanyakan keefektifan IMB, seperti yang terlihat pada pernyataan-pernyataan media baru-baru ini hingga pertengahan September.
Kosongkan Ruang di Atas
Kedua, mendorong lebih banyak unit perumahan vertikal. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Jakarta mengizinkan pembangunan rumah dengan luas lantai yang lebih kecil dari yang diminta. Jika seseorang ingin membangun lebih banyak ruang daripada yang ditetapkan dalam Rencana Detail Tata Ruang, ia akan dikenakan sanksi. Ini adalah pembatasan langsung terhadap pasokan perumahan, yang diputuskan secara sepihak oleh pemerintah Jakarta! Argumen yang biasa mereka gunakan adalah bahwa Jakarta memiliki daya dukung yang terbatas, dan oleh karena itu tidak boleh “terlalu padat”. Bahwa Jakarta padat hanyalah sebuah persepsi karena menyebar secara horizontal. Total luas lantai yang dibangun di Jakarta kurang lebih hanya dua kali dari luas tanahnya. Di Singapura, luasnya delapan kali lipat. Perencanaan ad hoc di Jakarta menciptakan kantong-kantong kepadatan dan menyisakan banyak lahan yang tidak dapat diakses dan kurang dimanfaatkan.
Namun, daya dukung dapat diperluas melalui infrastruktur dengan tetap menjaga lingkungan. Saat ini, tidak ada yang mengeluh bahwa Manhattan “terlalu padat”. Ini karena Manhattan dikelola dengan baik. “Terlalu padat” adalah alasan untuk tidak bertindak. Lift dan beton bertulang mengakomodasi banyak orang secara vertikal di sebidang tanah yang kecil; transportasi umum massal meningkatkan daya dukung kota tanpa menimbulkan lalu lintas jalan raya; perluasan layanan air ledeng menopang lebih banyak orang di wilayah perkotaan tanpa perlu menyedot air tanah yang menyebabkan kota tenggelam.
Tentu saja, daerah resapan air seharusnya tidak dibangun sejak awal! Dan di sinilah kesalahan terbesar pemerintah. Mereka begitu sulit membangun di kota yang sudah ada, namun begitu mudah menuangkan beton di atas sawah, lahan basah, daerah aliran sungai, hutan dan laut.
Bertindak Sekarang, Tidak Ada Lagi Alasan
Jakarta tidak harus semahal sekarang. Harga rumah atau apartemen ditentukan oleh permintaan dan penawaran tempat tinggal. Ketika permintaan untuk tinggal di Jakarta konstan, peningkatan pasokan unit rumah akan berdampak langsung pada keterjangkauan harga. Ya, tanah di Jakarta memang terbatas dan mahal, tetapi jika lebih banyak luas lantai diperbolehkan, maka harga per meter apartemen dapat ditekan. Jika dilakukan dengan benar, menyediakan lebih banyak unit perumahan di kota seharusnya tidak merusak lingkungan. Faktanya, pemadatan kota dapat membantu lingkungan jika membatasi pembangunan di area yang seharusnya dilindungi.