Mewujudkan Apartemen Bersubsidi Melalui Kolaborasi Pemerintah dan Swasta

Oktober 21, 2020

Upaya memenuhi kekurangan hunian (backlog) membutuhkan inovasi kebijakan dari pemerintah. Peringatan World Habitat Day 2020 pada 5 Oktober yang bertema Housing For All: A better Urban Future menjadi momentum untuk segera menyelesaikan masalah hunian di perkotaan. Sudahkah pemerintah memenuhi kebutuhan hunian warganya?

Awal tahun ini saja, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencatat backlog sebanyak 7,64 juta unit. Angka ini akan terus bertambah di masa depan seiring tumbuhnya penduduk dan meningkatnya angkatan kerja. Pemerintah tidak bisa sendiri mengatasi masalah ini, harus lebih banyak bekerja sama dengan pihak swasta untuk mengatasi masalah hunian.

Pemerintah daerah memang berusaha memenuhi kebutuhan rumah warga melalui program rumah susun sederhana sewa (rusunawa) dan rumah susun sederhana milik (rusunami). Namun, program rusun yang belum efektif  pemanfaataannya. Jauhnya  7 lokasi rusun dari pusat kota menjadi penghalang minat orang untuk tinggal di sana. Sungguh sayang jika ribuan unit rusunawa/rusunami yang sudah disediakan tak dihuni sepenuhnya. 

Tahun 2014 hingga tahun 2017  pemerintah membangun 8 lokasi rusunawa berjumlah total 2.394 unit hunian. Rusunawa ini berada di KS Tubun (Jakarta Pusat), Rawa Buaya (Jakarta Barat), Rawa Bebek (Jakarta Utara), dan Cakung Barat, Jatinegara kaum, Jalan Bekasi, Pinus Elok dan Marunda (Jakarta Timur). Dari ke-8 titik ini, hanya KS Tubun yang dekat dengan pusat kota yaitu 7 km dari Tugu Monas. Selebihnya paling tidak 15 km dari pusat kota.

Tahun 2019, Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (PRKP) DKI Jakarta telah mengelola 34 rusun eksisting. Di tahun yang sama pun, program pemerintah yaitu rumah DP nol rupiah sedang berjalan. Ini merupakan program strategis dari pemerintah DKI Jakarta untuk memfasilitasi warga memenuhi kebutuhan tempat tinggal layak huni, nyaman dan terjangkau tanpa harus terbebani uang muka. Sebagai bagian dari program rumah DP nol, sebanyak 780 unit rusunami tahap satu sudah terbangun, dan 900 unit tahap kedua sedang dibangun oleh Perumda Sarana Jaya. Rusunami tersebut berada di Pondok Kelapa, Jakarta Timur.  

Di tahun 2020, pembangunan rusunawa yang direncanakan dari tahun sebelumnya baru berjalan 10 persen. Target selesainya pembangunan 10 rusunawa baru berjumlah 5.835 unit ini terus diperpanjang karena ketidakpastian anggaran. Awalnya, pembangunan ditargetkan rampung tahun 2021. Namun jika anggaran tidak tersedia di tahun 2020 maka akan rampung di tahun 2022.

Ketidakpastian anggaran pembangunan rusun seharusnya membuat pemerintah sadar bahwa masalah hunian tidak bisa diselesaikan sendiri. Pemerintah butuh kerja sama dengan pengembang.

Pengembang bisa menjadi kolaborator yang tepat untuk membantu pemerintah menyelesaikan masalah hunian. Alasannya, pengembang memiliki kewajiban yang harus ditunaikan dalam bentuk pembangunan rusun. Ini harus mereka penuhi setiap mereka melakukan pembangunan bangunan komersial dalam skala yang besar. Selama ini kewajiban tersebut sulit ditunaikan karena tidak ada kesiapan lahan dari pemerintah. Di lingkup provinsi DKI Jakarta, Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) total mencatat tunggakan kewajiban pengembang berjumlah Rp 22 triliun, Badan Pengelolaa Aset Daerah (BPAD) mencatat sebanyak Rp 13 triliun. Jika kewajiban pengembang ini dimanfaatkan, maka akan setara dengan 74 rusun Perkampungan Industri Kecil (PIK) Pulogadung tahap dua yang berjumlah total sebanyak  101.697 unit.

Sementara pengembang membangun kewajibannya, pemerintah seharusnya berperan menyediakan lahan. Sayangnya pemerintah biasanya tidak bisa menyediakan lahan saat pengembang ingin menunaikan kewajibannya. Padahal, kewajiban ini bisa saja dilaksanakan dengan memanfaatkan lahan milik Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) atau  Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang menganggur atau kurang optimal penggunaannya.

Pemerintah juga bisa memungkinkan pembangunan rusun di atas lahan yang memiliki daya tarik keramaian publik, seperti terminal, stasiun dan pasar. Titik keramaian ini bisa dikembangkan menjadi kawasan penggunaan campuran (mixed-use areas) untuk memperoleh efektivitas dan efisiensi penggunaan lahan yang optimal. 

Pasar sebagai lahan potensial juga patut kita perhatikan aktivitasnya. Saat ini banyak pasar yang mengalami kemunduran. Harus diakui pasar memang tak lagi jadi tujuan yang mengundang berbelanja, terutama bagi kalangan muda. Misalnya di Pasar Johar Baru Jakarta Pusat, kegiatan jual beli hanya ramai di pagi hari.

Aktivitas pasar yang lesu ini perlu disiasati perubahannya baik dari sisi desain maupun manajemennya. Bukan tidak mungkin jika lantai dasar tetap difungsikan sebagai pasar dan bagian atasnya dikembangkan sebagai hunian. Dengan begitu, fungsi pasar bisa didukung oleh kehadiran penghuni sekaligus konsumen, dan hunian pun bisa terbantu oleh keberadaan pasar untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari.

Ide pengembangan pasar sekaligus rusun ini sudah terwujud di Pasar Rumput, Jakarta Selatan, dibangun oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Walaupun tak lepas dari beberapa kendala, seperti operasional bangunan yang rumit, namun konsep serupa perlu diterapkan di lebih banyak lahan pemerintah lainnya.  Antara lain dengan memanfaatkan dana kewajiban pengembang.

Kolaborasi antara pemerintah dengan pengembang menjadi solusi penyediaan hunian terjangkau di Jakarta sekaligus percepatan pelaksanaan kewajiban pengembang. Dengan kolaborasi angka backlog dapat dengan cepat berkurang, masalah hunian pun bisa cepat terselesaikan. Dengan begitu tema World Habitat Day tahun ini, Housing For All: A better Urban Future, bisa kita rasakan.

|

Publications

Konversi bangunan kantor menjadi hunian: komparasi mekanisme beberapa negara
Reformasi Pasar Reformasi Kota
Lahan BUMD, Alternatif yang Atasi Darurat Hunian
Bermula Dari Perizinan
Esai foto - Penyintas Jakarta
Usulan Perbaikan Perizinan Gedung di Jakarta
Glosarium
Potensi Pemenuhan Kebutuhan Hunian Kelas Menengah melalui Co-residence

Blog/opinion

Jakarta sebagai Kota Global
Solusi Kemacetan di Jakarta: Integrasi BRT, LRT, dan MRT
Cara Naik KRL ke Lebak Bulus dari Berbagai Arah di Jabodetabek
Housing Career di Jakarta: Definisi dan Faktor Penghambatnya
Memahami Pengertian serta Pro dan Kontra Skema KPR 35 Tahun
Nama Baru Halte Transjakarta 2024
Hunian Vertikal: Kelebihan Tinggal di Hunian Vertikal
Taman Kota Jakarta: Akses dan Cara Menuju ke Taman Kota Terpopuler Jakarta
Tempat Weekend di Jakarta: Menengok Kembali Survei JPI 2021
Taman untuk Piknik di Jakarta: Mengintip Wajah Baru TMII dan TIM
Bagaimana Agar Pekerja Jakarta Tinggal di Jakarta?
Memahami Perbedaan Kota Padat (Dense) dan Sumpek (Overcrowded): Jakarta Termasuk yang Mana?
Halte Transjakarta Bundaran HI: Tips Berfoto di Spot Favorit Jakarta
Mixed-Use Building: Memahami Manfaat Konsep Mixed-Use dalam Pembangunan Jakarta
Perubahan Pola Pembangunan Jakarta dari Car-Oriented Menjadi Pedestrian-Oriented City
Transportasi Publik di Jakarta dan Pengembangan Konsep Pedestrian 2023
Cara ke TMII dengan KRL Commuterline dan TransJakarta
Integrasi Transportasi Jakarta dan Keuntungannya bagi Warga
RDTR 2022 dan Aturan Penghuni Rumah Susun
Contoh Sertifikat Laik Fungsi (SLF) serta Pengertian dan Kegunaannya
Rencana Detail Tata Ruang: Mengubah Jakarta dengan Mengubah Intensitas Bangunan
Pengertian dan Fungsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) serta Pengadaannya di Jakarta
Mengatasi Kekurangan RTH di Jakarta dengan Konsolidasi Area Hijau Privat
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Faktor Penting untuk Mengatasi Darurat Hunian di Jakarta
Pendekatan Pasar untuk Percepat Pelaksanaan Kewajiban Pembangunan Rumah Susun
Menata Senopati, Paduan Kawasan Cagar Budaya dan Pusat Kuliner Semarak
Penyediaan Hunian di Jakarta Butuh Kebijakan Holistik
Tak Hanya Konstruksi, Kebijakan Finansial Krusial bagi Penyediaan Hunian Milik
Empat Hal yang Harus Dipertimbangkan Jakarta Soal Kebijakan Perumahan
Pembangunan Hunian Mixed-Use, Potensi Baru untuk Kota
5 Kebijakan Penyediaan Hunian di Singapura yang Bisa Menjadi Inspirasi bagi Jakarta
Kepadatan atau Overcrowding, Mana yang Harus Dihindari?
Kota Tidak Akan Mati karena COVID-19, Ini Alasannya
Pemecahan Masalah Kolaboratif untuk Mempercepat Izin Konstruksi
Kenapa Jakarta Kekurangan Taman Publik? | Frequently Asked Questions
Konsolidasi Tanah | Frequently Asked Questions
Menyelamatkan Pekerja di Industri Perhotelan yang Rentan Terkena PHK
Hunian di Jakarta - Frequently Asked Questions (Video)
Ini Enaknya Tinggal di Apartemen
Terobosan Tata Ruang Kunci Bangkitnya Ekonomi, Terpenuhinya Hunian
Mewujudkan Apartemen Bersubsidi Melalui Kolaborasi Pemerintah dan Swasta
Penangguhan PBB: Sumber Kehidupan Pekerja Ritel, Hotel, dan Restoran
Urgensi Perpanjangan Masa HGB
Interview with Noerzaman, Architect of JPO GBK (Video)
Cara Membuat Jalan Kaki di Jakarta Lebih Fun (Video)
Penyebab Hunian di Jakarta Mahal
Sektor Properti dan Dampaknya bagi Perekonomian
Pengertian Transit Oriented Development (TOD) dan Penerapannya di Jakarta
Masalah Parkir di Jakarta | Frequently Asked Questions
Apa Itu Kewajiban Pengembang? | Frequently Asked Questions
Mungkinkah Kita Tinggal di Tengah Jakarta? | Frequently Asked Questions
Mengawal Keberlanjutan MRT Jakarta
Nasib Pencegahan Penyebaran Virus COVID-19 Ada di Tangan Kita
6 Temuan Penting dari Survei Hunian bagi Milenial
Ketergantungan Ojol, Solusi atau Masalah?
Mengembangkan Bangunan Sehat di Jakarta, Selangkah demi Selangkah
Kelas Menengah yang Terlupakan
Terlalu Padat, Alasan untuk Tidak Bertindak!
Rumah Tapak Sudah Tak Ideal Lagi
Rusun di Atas Pasar, Potensi Baru untuk Kota
Jakarta yang Lebih Kompetitif (Video)
Suka Duka Tinggal Dekat dengan Tempat Kerja di Jakarta
Lahan BUMD, Alternatif yang Atasi Darurat Hunian
Dekat, Nyaman, Murah di Jakarta.... Jangan Harap!
Perangi Macet Lewat Hunian Padat (Video)
Yuk Kita Bangun Jakarta ke Atas (Video)
5 Manfaat Bertransformasi jadi Compact City
Demi Hunian Terjangkau & Ruang Hijau, Jakarta Harus Membangun ke Atas!
Ingin Sudirman-Thamrin Lebih Lancar? Mari Kita Ubah Kebijakan Parkirnya (Video)
Sudahkah Infrastruktur Transportasi Jakarta Berpihak pada Kaum Wanita?
Bisakah MRT Jakarta Lebih Unggul dari Singapura?
Mensiasati MRT Minim Subsidi
Kegiatan Usaha Dihentikan: Apa yang Dapat Dilakukan Pemerintah untuk Bantuan
Menaikkan Peringkat Kemudahan Berbisnis dengan Perbaikan RDTR
Inovasi Pengadaan Ruang Publik sebagai Bentuk Investigasi Desain
Mewujudkan Jakarta sebagai Kota Kolaboratif
9 Hal Penting Mengenai Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
Kontribusi Swasta dalam Membangun Pedestrian Jakarta
Kendala Pengembang dalam Mengurus SLF
Sertifikat Laik Fungsi: Untuk Siapa?
Perlunya Revisi Peraturan Keselamatan Bangunan terhadap Bahaya Kebakaran
Swasta Bantu Pemprov DKI Jakarta Atasi Backlog Perumahan
Kegiatan Usaha Dihentikan: Apa yang Dapat Dilakukan Pemerintah untuk Bantuan
Konsolidasi Tanah Solusi Housing-for-All di Jakarta
Masalah Hunian pada Kelas Menengah di Jakarta serta Solusinya 
View More

News releases

Cara Mengurangi Kemacetan di Jakarta, Pemerintah Bisa Terapkan Solusinya
Manfaat, Syarat, dan Cara Mengajukan KPR Bersubsidi FLPP
Sektor Properti Bersiap Hadapi The New Normal Setelah Pandemi Covid-19
DKI Siapkan Regulasi Pemanfaatan Ruang untuk Hadapi Tantangan Pandemi Covid-19
Pulihkan Ekonomi, DKI Jakarta Percepat Perizinan Gedung Menjadi 57 Hari dari 360 Hari
RPTRA Borobudur
DKI Jakarta Visited CLC in Singapore
Diskusi JPI: Proses Perancangan dan Benturan Peraturan Jadi Kendala Utama
Centre for Liveable Cities Singapura Berikan Pelatihan untuk BPTSP DKI Jakarta
JPI Dorong Pemerintah Benahi Aturan Izin Mendirikan Bangunan
Carlo Ratti: Inovasi dan Teknologi untuk Menjawab Tantangan Perkotaan
Belum Ada Inovasi Perizinan, DKI Jakarta Turun ke Peringkat Empat Kemudahan Berbisnis di Indonesia
JPI Inisiasi Lari "Ciliwung Punya Kita"
JPI Bantu Fasilitasi Penyusunan Rapergub Prasarana Minimal Jakarta Demi Jakarta yang Berkelanjutan
Jakarta Vertikal, Jakarta Terjangkau
Skema Pembangunan yang Berpihak pada Warga
Mewujudkan Hunian Terjangkau di Tengah Kota
Kombinasi Kantor dan Rumah, Pilihan Tempat Bekerja Setelah Pandemi
Minatkah Milenial Terhadap Hunian Vertikal?
Kerja Sama: Kunci Keselamatan Transportasi Publik di Masa New Normal
Masalah Hunian pada Kelas Menengah di Jakarta Serta Solusinya
Rusunawa: Melihat Lebih Dekat Opsi Rumah Layak Huni Terjangkau di Jakarta
MRT Jakarta Kembangkan Kawasan TOD, Berikut Lokasinya
Masa Berlaku Hak Guna Bangunan (HGB) Serta Cara dan Syarat Perpanjangannya
Izin Mendirikan Bangunan (IMB): Memahami Pengertian, Syarat, dan Manfaat IMB
JPI Gandeng Asosiasi Profesi Susun Policy brief Penataan Kota
Kondisi Terkini Penyediaan Rumah Susun Sederhana di Jakarta
Potensi Penyediaan Hunian di Jakarta Melalui Co-residence
View More
Copyright © Jakarta Property Institute