RDTR 2022 dan Aturan Penghuni Rumah Susun

November 18, 2022

Sudah terbit di Harian Bisnis Indonesia, edisi 12 November 2022

Revisi aturan penataan kota Jakarta melalui Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR 2022) membawa angin segar bagi terwujudnya hunian vertikal terjangkau. Cita-cita menghadirkan hunian terjangkau itu bisa terwujud dengan catatan: regulasi yang mengatur penghuni rumah susun atau hunian vertikal yang ada saat ini juga perlu direvisi.

Revisi aturan penghuni rumah susun diperlukan lantaran salah satu perubahan terbesar pada RDTR terbaru Jakarta adalah Jakarta akan menjadi kota dengan konsep pembangunan dengan fungsi campuran (mixed-use) di satu kawasan. RDTR 2022 kini menetapkan banyak lahan di Jakarta berubah dari fungsi tunggal menjadi fungsi campuran.

Potensi masalahnya muncul saat kelak semakin banyak hunian vertikal, tapi regulasinya belum selaras tujuan Jakarta untuk memperbanyak konsep mixed-use. Konsep mixed-use memungkinkan warga Jakarta tinggal di hunian vertikal, bekerja, dan beraktivitas di satu kawasan. Konsep tersebut memungkinkan masyarakat—yang selama ini terpaksa tinggal di pinggir kota karena mahalnya harga hunian di Jakarta—bisa kembali tinggal di Jakarta.

Di Jakarta, penghunian rumah susun diatur dalam Peraturan Gubernur Nomor 70 Tahun 2021 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik. Agar terhindar dari masalah dengan efek bola salju di masa mendatang, setidaknya ada tiga poin yang perlu direvisi pada aturan tersebut. 

Pertama, hak suara pemilihan. Dalam Peraturan Gubernur Nomor 70, hak suara pemilihan dihitung berdasarkan suara terbanyak. Pemilik hanya mempunyai satu hak suara meski memiliki lebih dan 1 (satu) satuan rumah susun di dalam bangunan yang sama.

Padahal, pada rumah susun dengan konsep fungsi campuran (mixed-use), pengelolaan yang berada di bawah satu Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) yang sama justru menimbulkan tata kelola yang buruk. Pembangunan dengan konsep campuran memiliki cara pemeliharaan yang berbeda untuk tiap fungsinya. Penghuni unit rumah susun tidak bisa mengambil keputusan untuk pemilik pusat perbelanjaan atau kantor yang berada di bagian bawah gedung. Hal yang sama pun berlaku sebaliknya.

Kedua, pemutusan fasilitas dasar. Pasal 102 C dalam beleid itu menyebut jika terjadi permasalahan di lingkungan rusun, PPPSR atau pengelola dilarang melakukan tindakan pembatasan atau pemutusan fasilitas dasar. Pemutusan fasilitas dasar seperti listrik dan air bersih berhubungan dengan kewajiban dan hak penghuni unit rumah susun.

Penghuni rumah susun perlu memahami kewajiban dan haknya untuk menjamin terjaga dan terpeliharanya bangunan gedung hunian vertikal. Larangan pemutusan fasilitas dasar justru menimbulkan ketidakadilan bagi penghuni yang taat aturan. Pasal 102C berpotensi dimanfaatkan penghuni yang tidak bertanggung jawab untuk sengaja tidak membayar iuran pengelolaan. Perlu ada penyelesaian khusus untuk tiap masalah yang terjadi di hunian vertikal.

Ketiga, masa transisi pengelolaan. Peraturan Gubernur Nomor 70 menyatakan masa transisi dari Developer ke PPPSRS adalah satu tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Masa transisi tersebut terlalu singkat. Praktiknya, periode terjualnya unit rumah susun sangat beragam. Saat kondisi perekonomian turun, laju penjualan melambat. Di sisi lain, developer harus tetap merawat dan memelihara unit rumah susun yang belum terjual agar tetap laku. Penyerahan pengelolaan rumah susun ke PPPSRS dalam waktu singkat berpotensi menghasilkan tata kelola yang tidak kompeten dan berakibat pada tidak terawatnya fasilitas di rumah susun.

Hunian vertikal adalah masa depan Jakarta. Pembenahan regulasi PPPSRS makin diperlukan agar kepercayaan masyarakat terhadap hunian vertikal meningkat. Harga rumah tapak kian mahal dan tak lagi terjangkau. Kebijakan perumahan dari pemerintah pun saat ini baru menyasar Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Masyarakat di luar kelas tersebut, pemenuhan huniannya diserahkan pada mekanisme pasar.

Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Rumah Tipe Kecil, menurut catatan Bank Indonesia, sejak tahun 2012-2021 tercatat lebih tinggi dibandingkan rumah tipe sedang dan besar. Jika data tersebut diproyeksikan hingga tahun 2045, maka indeks harga rumah kecil akan meningkat hingga 3,5 kali lipat dibandingkan indeks pada tahun 2012. 

Kebijakan penyediaan hunian bukan sekadar menentukan zonasi tata ruang dan membangun konstruksi. Rantai panjang penyediaan hunian terjangkau wajib mempersiapkan proses penghuniannya. Sudah saatnya Jakarta berhenti membuat kebijakan yang bersifat “mengobati” saat masalahnya telanjur kompleks. Cita-cita besar RDTR 2022 untuk menciptakan hunian terjangkau patut didukung oleh regulasi lainnya. Jika tidak, hunian vertikal yang terjangkau di Jakarta akan tetap menjadi angan-angan semata.

SEO Name
|

Publications

Konversi bangunan kantor menjadi hunian: komparasi mekanisme beberapa negara
Reformasi Pasar Reformasi Kota
Lahan BUMD, Alternatif yang Atasi Darurat Hunian
Bermula Dari Perizinan
Esai foto - Penyintas Jakarta
Usulan Perbaikan Perizinan Gedung di Jakarta
Glosarium
Potensi Pemenuhan Kebutuhan Hunian Kelas Menengah melalui Co-residence

Blog/opinion

Jakarta sebagai Kota Global
Solusi Kemacetan di Jakarta: Integrasi BRT, LRT, dan MRT
Cara Naik KRL ke Lebak Bulus dari Berbagai Arah di Jabodetabek
Housing Career di Jakarta: Definisi dan Faktor Penghambatnya
Memahami Pengertian serta Pro dan Kontra Skema KPR 35 Tahun
Nama Baru Halte Transjakarta 2024
Hunian Vertikal: Kelebihan Tinggal di Hunian Vertikal
Taman Kota Jakarta: Akses dan Cara Menuju ke Taman Kota Terpopuler Jakarta
Tempat Weekend di Jakarta: Menengok Kembali Survei JPI 2021
Taman untuk Piknik di Jakarta: Mengintip Wajah Baru TMII dan TIM
Bagaimana Agar Pekerja Jakarta Tinggal di Jakarta?
Memahami Perbedaan Kota Padat (Dense) dan Sumpek (Overcrowded): Jakarta Termasuk yang Mana?
Halte Transjakarta Bundaran HI: Tips Berfoto di Spot Favorit Jakarta
Mixed-Use Building: Memahami Manfaat Konsep Mixed-Use dalam Pembangunan Jakarta
Perubahan Pola Pembangunan Jakarta dari Car-Oriented Menjadi Pedestrian-Oriented City
Transportasi Publik di Jakarta dan Pengembangan Konsep Pedestrian 2023
Cara ke TMII dengan KRL Commuterline dan TransJakarta
Integrasi Transportasi Jakarta dan Keuntungannya bagi Warga
RDTR 2022 dan Aturan Penghuni Rumah Susun
Contoh Sertifikat Laik Fungsi (SLF) serta Pengertian dan Kegunaannya
Rencana Detail Tata Ruang: Mengubah Jakarta dengan Mengubah Intensitas Bangunan
Pengertian dan Fungsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) serta Pengadaannya di Jakarta
Mengatasi Kekurangan RTH di Jakarta dengan Konsolidasi Area Hijau Privat
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Faktor Penting untuk Mengatasi Darurat Hunian di Jakarta
Pendekatan Pasar untuk Percepat Pelaksanaan Kewajiban Pembangunan Rumah Susun
Menata Senopati, Paduan Kawasan Cagar Budaya dan Pusat Kuliner Semarak
Penyediaan Hunian di Jakarta Butuh Kebijakan Holistik
Tak Hanya Konstruksi, Kebijakan Finansial Krusial bagi Penyediaan Hunian Milik
Empat Hal yang Harus Dipertimbangkan Jakarta Soal Kebijakan Perumahan
Pembangunan Hunian Mixed-Use, Potensi Baru untuk Kota
5 Kebijakan Penyediaan Hunian di Singapura yang Bisa Menjadi Inspirasi bagi Jakarta
Kepadatan atau Overcrowding, Mana yang Harus Dihindari?
Kota Tidak Akan Mati karena COVID-19, Ini Alasannya
Pemecahan Masalah Kolaboratif untuk Mempercepat Izin Konstruksi
Kenapa Jakarta Kekurangan Taman Publik? | Frequently Asked Questions
Konsolidasi Tanah | Frequently Asked Questions
Menyelamatkan Pekerja di Industri Perhotelan yang Rentan Terkena PHK
Hunian di Jakarta - Frequently Asked Questions (Video)
Ini Enaknya Tinggal di Apartemen
Terobosan Tata Ruang Kunci Bangkitnya Ekonomi, Terpenuhinya Hunian
Mewujudkan Apartemen Bersubsidi Melalui Kolaborasi Pemerintah dan Swasta
Penangguhan PBB: Sumber Kehidupan Pekerja Ritel, Hotel, dan Restoran
Urgensi Perpanjangan Masa HGB
Interview with Noerzaman, Architect of JPO GBK (Video)
Cara Membuat Jalan Kaki di Jakarta Lebih Fun (Video)
Penyebab Hunian di Jakarta Mahal
Sektor Properti dan Dampaknya bagi Perekonomian
Pengertian Transit Oriented Development (TOD) dan Penerapannya di Jakarta
Masalah Parkir di Jakarta | Frequently Asked Questions
Apa Itu Kewajiban Pengembang? | Frequently Asked Questions
Mungkinkah Kita Tinggal di Tengah Jakarta? | Frequently Asked Questions
Mengawal Keberlanjutan MRT Jakarta
Nasib Pencegahan Penyebaran Virus COVID-19 Ada di Tangan Kita
6 Temuan Penting dari Survei Hunian bagi Milenial
Ketergantungan Ojol, Solusi atau Masalah?
Mengembangkan Bangunan Sehat di Jakarta, Selangkah demi Selangkah
Kelas Menengah yang Terlupakan
Terlalu Padat, Alasan untuk Tidak Bertindak!
Rumah Tapak Sudah Tak Ideal Lagi
Rusun di Atas Pasar, Potensi Baru untuk Kota
Jakarta yang Lebih Kompetitif (Video)
Suka Duka Tinggal Dekat dengan Tempat Kerja di Jakarta
Lahan BUMD, Alternatif yang Atasi Darurat Hunian
Dekat, Nyaman, Murah di Jakarta.... Jangan Harap!
Perangi Macet Lewat Hunian Padat (Video)
Yuk Kita Bangun Jakarta ke Atas (Video)
5 Manfaat Bertransformasi jadi Compact City
Demi Hunian Terjangkau & Ruang Hijau, Jakarta Harus Membangun ke Atas!
Ingin Sudirman-Thamrin Lebih Lancar? Mari Kita Ubah Kebijakan Parkirnya (Video)
Sudahkah Infrastruktur Transportasi Jakarta Berpihak pada Kaum Wanita?
Bisakah MRT Jakarta Lebih Unggul dari Singapura?
Mensiasati MRT Minim Subsidi
Kegiatan Usaha Dihentikan: Apa yang Dapat Dilakukan Pemerintah untuk Bantuan
Menaikkan Peringkat Kemudahan Berbisnis dengan Perbaikan RDTR
Inovasi Pengadaan Ruang Publik sebagai Bentuk Investigasi Desain
Mewujudkan Jakarta sebagai Kota Kolaboratif
9 Hal Penting Mengenai Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
Kontribusi Swasta dalam Membangun Pedestrian Jakarta
Kendala Pengembang dalam Mengurus SLF
Sertifikat Laik Fungsi: Untuk Siapa?
Perlunya Revisi Peraturan Keselamatan Bangunan terhadap Bahaya Kebakaran
Swasta Bantu Pemprov DKI Jakarta Atasi Backlog Perumahan
Kegiatan Usaha Dihentikan: Apa yang Dapat Dilakukan Pemerintah untuk Bantuan
Konsolidasi Tanah Solusi Housing-for-All di Jakarta
Masalah Hunian pada Kelas Menengah di Jakarta serta Solusinya 
View More

News releases

Cara Mengurangi Kemacetan di Jakarta, Pemerintah Bisa Terapkan Solusinya
Manfaat, Syarat, dan Cara Mengajukan KPR Bersubsidi FLPP
Sektor Properti Bersiap Hadapi The New Normal Setelah Pandemi Covid-19
DKI Siapkan Regulasi Pemanfaatan Ruang untuk Hadapi Tantangan Pandemi Covid-19
Pulihkan Ekonomi, DKI Jakarta Percepat Perizinan Gedung Menjadi 57 Hari dari 360 Hari
RPTRA Borobudur
DKI Jakarta Visited CLC in Singapore
Diskusi JPI: Proses Perancangan dan Benturan Peraturan Jadi Kendala Utama
Centre for Liveable Cities Singapura Berikan Pelatihan untuk BPTSP DKI Jakarta
JPI Dorong Pemerintah Benahi Aturan Izin Mendirikan Bangunan
Carlo Ratti: Inovasi dan Teknologi untuk Menjawab Tantangan Perkotaan
Belum Ada Inovasi Perizinan, DKI Jakarta Turun ke Peringkat Empat Kemudahan Berbisnis di Indonesia
JPI Inisiasi Lari "Ciliwung Punya Kita"
JPI Bantu Fasilitasi Penyusunan Rapergub Prasarana Minimal Jakarta Demi Jakarta yang Berkelanjutan
Jakarta Vertikal, Jakarta Terjangkau
Skema Pembangunan yang Berpihak pada Warga
Mewujudkan Hunian Terjangkau di Tengah Kota
Kombinasi Kantor dan Rumah, Pilihan Tempat Bekerja Setelah Pandemi
Minatkah Milenial Terhadap Hunian Vertikal?
Kerja Sama: Kunci Keselamatan Transportasi Publik di Masa New Normal
Masalah Hunian pada Kelas Menengah di Jakarta Serta Solusinya
Rusunawa: Melihat Lebih Dekat Opsi Rumah Layak Huni Terjangkau di Jakarta
MRT Jakarta Kembangkan Kawasan TOD, Berikut Lokasinya
Masa Berlaku Hak Guna Bangunan (HGB) Serta Cara dan Syarat Perpanjangannya
Izin Mendirikan Bangunan (IMB): Memahami Pengertian, Syarat, dan Manfaat IMB
JPI Gandeng Asosiasi Profesi Susun Policy brief Penataan Kota
Kondisi Terkini Penyediaan Rumah Susun Sederhana di Jakarta
Potensi Penyediaan Hunian di Jakarta Melalui Co-residence
View More
Copyright © Jakarta Property Institute